【蘋果日報許淑惠報導/編輯室報告】

不具名讀者問:我住的大樓陽台是鴿糞極多的鳥屎重災區,每月都訂有 一天是大樓清洗日,讓全棟分時段分層清洗,但新任的管委會決議,將原本 1 天清洗的工作改為 2 天,第 1 天 15-8 樓,第 2 天 7-1 樓。

此狀況造成高樓層清洗時,鳥屎鴿糞全噴到低樓層的陽台,造成低樓層住戶難以忍受隔天再洗的窘境,而且糞便加髒污乾了更難清洗,跟物業公司反應,但他們不理會,只表示必須依管委會決議公告處理!請問他們的決議並沒有顧慮到一半的樓層住戶權利,這樣有損害區權人的權利嗎?我該如何做出爭取?

律師沈聖瀚 答:

管理委員會的職務依《公寓大廈管理條例》第 36 條有13款規定,其中第 1 款為「區分所有權人會議決議事項之執行」、第2款則為「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」。

而依同條例第 37 條規定「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、 規約或區分所有權人會議決議」,所以管理委員會處理社區事務,不得違背區分所有權人會議決議。

建議您先向管委會反應,如管委會仍未理會,可再依同條例第 25 條規定召開區分所有權人會議,第 25 條規定「區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。」

若上述規定的會議時間緩不濟急,同條第2項也指,出現下列二種情形時,可召開臨時會議:「一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者」、「二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者」。

亦即管理委員會不得違背區分所有權人會議決議,因此只要區分所有權人會議決議通過,管理委員會就必須依照決議事項為執行。

《公寓大廈管理條例》賦予全體住戶以投票表決方式,管理居住之地,住戶對於相同事項可能有不同看法,也只能以區分所有權人會議的決議達成共識。