【經濟日報記者陳美玲報導/編輯室報告】

永慶集團業務總經理葉凌棋19日在「2019年首季房屋趨勢前瞻報告」記者會中表示,明年房市有三大變數,包括美中貿易戰衝擊發酵,加上進入總統大選前哨戰,以及房市餘屋、使照、建照「三高」壓力下,明年全年交易量能僅約28~29萬棟、與今年持平。

葉凌棋指出,明年國內房市將有三大變數,其中又以今年燃起的美中貿易戰最受關注,以今年來說全球兩大經濟體在貿易攻防上你來我往,在雙方緊張情勢未解,加上明年情況恐會加劇之下,貿易戰衝擊發酵,連帶影響全球經濟面臨下行風險。

此外,葉凌棋表示,房市另一大變數就是總統大選,由於選舉將在2020年舉行,因此明年上半年大選前哨戰將展開,下半年則進入激烈戰火,預期民眾購屋腳步放緩、轉趨保守,將壓縮房市交易量成長空間。

最後一大變數則是房市餘屋、使照、建照「三高」壓力;葉凌棋分析,明年房市大量交屋潮湧現,從新屋開工宅數來推算,全台交屋潮估計約8萬戶,其中七大都會區當中以新北市、桃園各約達1.46萬戶最多,台中也有1.2萬戶,這些交屋潮可能轉成市場新增供給,增加市場賣壓。

葉凌棋估計:全台有8萬戶交屋潮將在2019年出現,假設在預售階段已銷售五成,那麼2019年也還有約3.99萬戶新屋進入銷售市場,以新北市、桃園市、高雄市等三大都會區最多,其中光是新北市就有2.1萬戶,桃園也有2.08萬戶,高雄則是1.5萬戶。

此外,根據內政部統計,2017年第4季統計目前市場屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量,大約高達7.45萬戶,兩者合計,顯示明年將有高達11.4萬戶新增供給量出現。

葉凌棋指出,若是換算成金額來看,七都合計高達1.4兆元待售總銷金額釋出,大量賣壓恐湧現;又以新北市的3,374.4億元最高,其次為台北市的2,830.2億元,以及桃園市的2,293.9億元。

葉凌棋補充,觀察2018年1-10月住宅建照量發現,全台建照9.9萬戶,創十年來第三高,同時也是近四年來新高,其中台北增幅近1倍,高雄增1.5倍;今年新北、台中、高雄建照量達萬戶以上,預計2020-2021年新增供給恐爆量,房市「三高」(餘屋、使照、建照)罩頂,是未來房市隱憂

葉凌棋指出,九合一大選選後房市買氣略有回溫,若明年貿易戰沒有明顯緩和,在多空相互抵銷之下,加上自住需求仍是市場主流,房價缺乏上漲動能,預期房價「盤整緩跌」格局不變,2019年交易量與今年持平的機會高,大約維持28萬棟上下;若是貿易戰能朝向正面、和緩的方向發展,則房市交易量則有擴量空間,明年全年交易量就有機會上看29萬棟左右,整體市場呈現「價盤整、量持平或小幅上升」格局。