【聯合報報導/編輯室報告】 
立法院立委與次長間的火爆答詢,讓實坪與虛坪的爭議迅速上了各大媒體版面。爭議點從實坪計價虛坪計價,衍生成實坪登記與虛坪登記,再衍生成公設如何計價。要了解問題根源,要從計價方式開始了解。

在國外房產是以總價計價,以美國為例,美國的房地產主流是別墅,以居住面積登記,計價採總價模式,也就是一戶總價多少錢。消費者淺顯易了,反正出了一個總金額,就是買到一定居住面積、設施、服務、土地。設施服務好一些的,願意出的總價高,否則就較低,較少人會算登記面積一坪多少錢。

然而在台灣(包括對岸也是如此),房產以單價計算,消費者先考慮單價,再乘上登記面積,得到總價。這反映在價格資訊發布上,台灣發布房價資訊通常是發布單價(比如說國泰房地產指數),而美國經常看的是房屋總價的中位數。

在學術界也是如此,通常國外執行房價模型時,是被解釋變項使用總價,而台灣必須使用單價。測試台灣房價資料如果使用總價模型,解釋項放進登記面積就把解釋力吃得差不多了,真正要測試的解釋變數反而不容易被觀察出來。

本來總價計價與單價計價不應該成為問題,一塊蛋糕切成八片,一片一百,如果切成四片,一片就是兩百,總價不變就看怎麼攤。但是問題出在,國內有些建商利用民眾以單價作為計價基準的心態,灌入大公小公,引發重大爭議。

最明顯的作法,就是無論住戶有無需要,只要建築技術法規許可,就盡量蓋滿,過去引起很大爭議的雨遮就是一例。更有甚者,技巧性的兩賣公共面積。比如說增大機電室,讓每戶支付比較大的公設價格,然後透過二工的方式讓鄰近機電室的住戶將一定的機電空間納到室內,再跟住戶收取較高單價。

或是某些公共空間、如頂樓、露臺、一樓開放空間,故意設計讓某些住戶才能使用,然後拉高這些住戶的單價。由於車位是以一個車位多少總價計算,也給了不肖建商操作空間,把原本應歸屬於車道的空間,以地下室有其他公共設施(如資源回收室)為由,畫歸全體住戶負擔的大公。

至於不考慮管委會管理能力與住戶管理費支付能力,以飯店宅休閒宅概念蓋出來的集合住宅,經常因為後續管理費或管委會能力不足,豪華公設變成雜物間或每月只用一次的管委會會議室,都是引發爭議所在。

民怨最基本的來源就是,交屋後,消費者突然發現,付出的總價與得到的居住面積與服務不成比例。

問題要正本清源,導正民眾單價迷思,以總價概念與居住面積與所得服務來看待房價,這是漫漫長路。目前立即可做到的,就是完整揭露標示被計入大公與小公的位置與面積所在,讓民眾自行判斷是否願意埋單。同時計算居住面積單價,讓民眾得以進行個案間的價格比較,也是一條快速可行的路徑。一切攤在陽光下,看能否以市場機制,讓爭議暫時平息。