【蘋果日報陳筱惠報導/編輯室報告】

要避免自己遇到張淑晶惡房東,挑選租屋除了看屋況、格局等硬體設備,最終進入合約階段,千萬要注意!根據內政部地政司公告的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,有條列8點不得約定事項,但看到咬文嚼字的規定,還是很多人霧撒撒,《蘋果》整理成白話文,讓你一次就看懂。

崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲提醒:「依照現行租賃專法應約定沒有約定,會被視為已約定;但不得約定事項卻約定了,並不是整份租約無效,是僅該條款無效。」換句話說,若真發生糾紛,也僅該8項條款無效,租約未到期還是要依照合約走,不得不慎。

1不得約定廣告僅供參考:
就是鄉民常說的圖文不符,像是張淑晶常用手法帶A房租B房,或在租屋網上標示附第四台、網路不用錢等等,只要廣告上有承諾,就不得條列「依現況承租」等條文。

2不得約定承租人不得申報租賃費用支出:
像是每年承租方有12萬扣抵額能申報所得稅,有申報國稅局就能查到房東有租賃的收入,房東也因此會被課稅,這類稅金房東不能約定要租客承擔。

3不得約定承租人不得遷入戶籍:
通常房東為了避稅,要求租客不要入戶籍,藉此不希望這個交易曝光,但房客是有權力將自己的戶籍遷入的。

4不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔:
同第二點的規定,這也是市場最常見的糾紛,房東不能將房屋稅、地價稅、租賃收入所得稅等金額轉嫁到租客身上,即便承租方簽名同意,鬧上糾紛也會被視同無效。

5不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任:
房屋有重大瑕疵,大如海砂屋或小如漏水問題,房東不能寫出免責聲明,避掉修繕責任。

6不得約定承租人須繳回契約書:
契約一式兩份,通常房東想要抹去的出租事實,像是惡房東代表張淑晶就會把合約收走,讓承租方不知道簽了甚麼合約,後續被增加甚麼條款也都不知道,不論如何雙方手上都要各留一份,自己權益自己保障。

7不得約定本契約之通知,僅以電話方式為之:
當鬧上租屋調解時,僅有通聯記錄不能證明內容,容易有證據不足的狀況,建議現在email、通訊軟體、簡訊十分便利,不論承租人或房東有糾紛應留下對話證據,避免各執一詞的形況出現。

8不得約定違反強制或禁止規定:
譬如條約要租客同意房東可隨時進出,這有強制罪的風險。或是條約上有違反善良風俗約定,在法律上被禁止的在租賃合約上也同步。

最後張艾玲提醒只要租約中有明顯對房客不利的,房客都可以拒絕簽約,不要小看合約的每一個字,合約簽名後合約具有絕對效力,不租最大,避免後續勞心勞力的調解與訴訟。