【蘋果日報報導/營建系及不動產學程教授蘇南撰文/編輯室報告】

為何近年來的都市更新(下稱都更)會牛步化呢?原住戶與都更實施者(例如建設公司、不動產開發商)的「利益」喬不攏,彼此間的「信任」有待修法來保障。

緣自101年士林「文林苑」的王家,被北市府強拆,引發社會運動!大法官於102年「釋字第709號解釋」認為,現行的《都市更新條例》規定,對核准都更程序,只要面積達 1/10就可申請,同意的門檻太低。且都更計畫書的擬定或變更,在送政府審議前,未規定要舉辦「聽證會」,不符合正當行政程序,宣告違憲。

28日立法院三讀通過《都更條例》修法,除上述之違憲須修法外;也基於國內屋齡超過30年住宅高達384萬戶(佔全國住宅總數約40%),除了防災、抗震等能力皆不足外,高齡化社會來了而老屋卻無電梯,加速都更有必要性及急迫性。

修法重點包括:

(1)策略性——鐵路及捷運站、水岸、港灣周邊或重大發展所需,得劃定為「策略性更新地區」;引導都市再生。

(2)成立「都市更新推動小組」——督導及推動都更政策之執行。

(3)提高事業概要的同意門檻至1/2(現行法為1/10)——除符合釋第709號解釋要求外,提高地主、原住戶的代表性。

(4)設「專責法人或機構」——以推動或實施都更事業。

(5)公有地由政府主導開發-確有合理利用計畫而無法併同更新者,得不參與都更。

(6)成立「拆遷協商平台」——地方政府訂定「自治法規」辦理。

(7)房屋稅減半徵期延長——由現行法的2年延長至喪失所有權止,但以10年為限。

(8)合建減稅——因協議合建辦理產權移轉時,得減徵土地增值稅及契稅40%。

針對「釘子戶」的拆除有何修法?當實施者請求地方政府代拆時,現行法並「無」明定協商機制。

而修法則明訂「3+1」機制,規定須經:(1)地方政府「都市計畫委員會」審議,避免惡意圈地。(2)再由「都市更新審議委員會」,以合議、公開方式,審議都更範圍是否合理?(3)若前述之都更委員會「未」100%同意,則應舉行聽證程序。(4)若仍無法解決爭議,可透過前述「拆遷協商平台」,在60天內決定拆除日期、方式和安置計畫等;程序完備後才能拆除,以落實《兩公約》所保障的「適足居住權」。

筆者贊同本次修法與時俱進,具有公開透明、代拆程序完備等優點;亦增訂由中央機關統一訂定「建築容積」的獎勵額度及計算公式,避免開發商與地主相互猜忌。

實務上,都更個案從啟動申請到住戶搬回居住,通常少則8年,多則10年以上;開發商與地主常會因「撤銷同意書」、「權利變換與都更事業計畫不符」、「土地鑑價」、「風險管理費率」等發生爭議。

筆者建議,未來在「子法」修訂時,應明訂「第三方查核、監督機制」,由地主、開發商及利害關係人,共同推舉專家學者、公會代表或公正素孚眾望人士,成立委員會。

在政府監督下,對都更個案實施及工程進行,作法律意見建議、財務稽核及工程品質查核等具體事項,可加強保障地主權益,減少民眾對都更的疑慮,加速都更執行率!