【蘋果日報葉家銘報導/編輯室報告】

屋齡超過40年,高雄知名老舊社區「民族國宅」,因地段精華且周邊未來有捷運黃線行駛,因此能否成功整合都更,長期以來是高市府著墨焦點,然而該國宅社區有高達23棟戶數達1987戶,若要整合有相當大難度,而最新高市都發局規劃將把社區分成16個更新單元,未來單一單元整合可獨立開發。專家分析,容積率僅住5,若都更且住戶想1坪換1坪機會不大。

高雄民族國宅位於九如一路和民族路口,為23棟1987戶超過5000多人居住的社區,該社區分成地上5、7與11樓公寓與華廈,從民國67年完工至今屋齡已43年。而區段鄰近台鐵民族站,周邊未來亦有捷運黃線Y11車站,另有綠園道等重大建設,因此具備都更效應。民族國宅社區管委會主委殷乾祥指出,早期社區採1宗基地與1筆使用執照興建,導致無法分照建築,因此若要都更須取得所有權人也就是近2000戶同意,其難度相當高,而社區屋況老舊且住宅結構相對不安全,因此很多住民都有都更意願。

社區鋼筋裸露與磁磚掉落隨處可見,許多住家因居住空間不足,透過陽台外推增加室內空間,當屋況隨著屋齡增加越來越差,1987戶要全部同意都更難度極大,因此高市都發局最新將區域劃分成為16個更新單元,未來依序透過社區籌組都市更新會若有單一單元5成住戶同意即可籌組,然後開始向內政部申請都更經費補助與研擬事業及權利變更計畫,若單一單元全部住戶都同意,即可在送件6個月內完成行政作業,8個月內核發建照。

《蘋果新聞網》查詢該社區近期成交紀錄發現,即便屋況老舊今年3月仍有民眾以每坪18萬元高價購入面積21.1坪位於7樓華廈中5樓2房2廳2衛浴住家,而依據《樂居網》顯示該社區過去1年平均購屋單價仍不斷上揚,每坪均價13.73萬元,亦高過歷史均價12.14萬元。社區目前正朝向推動都更進行,卻有不少買家持續購屋進駐,且房價也屢創新高,未來要推動都更有很高難度。

高雄市都市更新學會理事長林資雄指出,該國宅社區屬住5用地,也就是容積率僅420%,未來都更基本上不太可能會有1坪換1坪可能,除非區段房價近期高漲每坪超過50萬元,而目前區段行情新屋以鄰近大樓「愛上城」為例,每坪成交22~23萬元,「高雄除商五容積達840%具1坪換1坪可能性,而民族社區若要都更先決條件必須住戶願意貼錢換屋,其金額若以相同坪數粗算要增加數十萬元甚至上百萬元,而近年來營建成本大漲,民眾要負擔金額比例只會更高。」