【自由時報記者張瀞勻報導/編輯室報告】

根據市調單位統計,近期雙北地區都更危老案件案量大爆發,但反觀桃園以南之四大都會區案量卻零零星星,專家指出,雖然全台都更行之有年,但由於雙北市以外土地開發相對容易,加上南部地區房價基期低,重新購屋或是打掉重蓋,遠比整合容易,導致推案狀況北重南輕。

591新建案統計內政部營建署、市調資料發現,都更危老核准量和推案案量同樣北重南輕,以都更案量而言,自都更條例實施至今,全台核准總件數達1,324件,其中台北市770件、新北市290件,台中市以111件位居第三名,台南市88件、新竹縣市31件、桃園市14件,雙北占全台比例高達八成。

至於危老核准件數,自2017年5月上路至今,全台核准件數為1,478件,一樣由台北市以508件拿下冠軍,其次為新北市334件、台中市277件、台南市144件,桃園市、新竹縣市以及高雄市核准件數都在百件以下,雙北市占全台比例約4成1。

591新建案編輯副主任李威志指出,南北都更危老之所以件數懸殊,關鍵在於,雙北市以南之都會圈可開發素地,譬如重劃區,土地可以快速購買取代漫長的都更整合時程,且桃園市等四大都會區房價相較於大台北地區基期較低,對於建商而言,都更危老整合除了曠日廢時,產生的利差也不如雙北市吸引人。

此外,像是在南台灣地區,不少民眾仍偏好透天厝居住型態,即便房屋老舊,也不一定得跟鄰地合建,可採老屋拉皮或是自地重建等方式,比起都更危老整合快速許多,另房價基期偏低,整合老屋後更新增值效應不若雙北市來得大,也是建商不願花太多時間整合之緣故。

住展雜誌研發長何世昌也表示,雖然全台灣都更已經推行很多年,但目前仍以大台北市最熱衷都更,主因是都會區開發飽合、素地難買且貴,再加上房價較高,都更利潤較吸引開發商投入,尤以台北市都更最熱絡。
這也產生都更危老案件推案規模之落差,根據591新建案資料,目前台北市線上都更危老案量達33個,新北市亦有15個,但是到了桃園市以南,只剩台中市有2個都更案,其餘都會區幾乎絕跡。

進一步觀察雙北市都更案分布狀況,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,雙北具備開發價值的土地少,尤其市中心幾乎沒有素地可開發,而台北市中山區、新北市板橋區這類居住熱門地段更是如此,自然讓建商積極整合老舊大樓,或高價購置有土地價值的老透天來興建新案。

而所在位置絕佳地段都更產品,其後身價都是翻倍成長,還有許多合建地主戶轉手獲利數千萬的消息,加上政府態度也顯熱情,如推出危老政策來簡化都更難度,都使得原住戶、建商、政府3方近年在都更危老推動相當順利,令相關狀態發燒。

在推案類型上也因購屋趨勢有所改變,何世昌分析,由於台北市素地稀少,都更案已成為北市推案的主要來源之一,且由於都更案區段條件較好,且建商看好換屋需求持續成長,因而近年來都更規劃多以中、大坪數為主,甚至有豪宅化趨勢,如中山區「序東騰」、松山「衍見築」,因基地較大且完整,便規劃為中、大坪數,而松山預推案「敦仰」更全棟走豪宅規劃。

此外,坪數逐漸變大,開價更全面攻高,像是松山「衍見築」每坪平均開價達188萬元,創下全台危老建案最高開價紀錄,大安「達運永康」、「永康壹號」則分別以185萬元、180萬元分居2、3名。不過,這些紀錄很快會被改寫,因為「敦仰」平均開價預料會站上200萬元大關,將締造危老案新猷。

李威志表示,近年來品牌建商嗅到中大坪數購屋換屋需求,供給量逐步增加,銷況反應也不錯,不過這僅限於品牌建商,若是小型建商由於品牌力不夠,大坪數產品反應恐怕不如預期。

展望後況,陳炳辰說,雙北市瘋都更危老這股態勢幾乎可說沒有任何暫歇的可能,甚至像民生社區這類優質地段,但老宅多又沒有太多都更危老的區塊,更是極強潛力股,其他如中山區林森商圈老宅仍多,開發新案的價碼翻倍成長,都會是建商持續搶進的地域,後況熱市可期。

住展雜誌研發長何世昌表示,自住客購買都更、危老建案儘量選擇基地較大的開發案,若基地太小則不僅公設比容易偏高,通風、採光與房子格局通常也不會太漂亮。如果區段條件佳、周邊多為老舊公寓社區的建案,即使自己沒有車、但資金足夠的話,建議還是買一個車位,因為這類社區車位供不應求,租金投報率甚至比房屋出租還高。