【好房網News報導/政大教授孫振義撰文/編輯室報告】

民眾一輩子購買到價格最高的商品就是「房子」,而價格動則百萬、千萬的房子若面積被過份灌水、坪數虛化,等同於讓民眾白花錢卻沒買到實用的空間價值。因此,在高房價時代的今天,日愈高漲的「公共設施比」就會被拿出來檢討,意圖追求合理化的公共設施,以為賺錢辛苦的民眾看緊荷包。

基本上,建築物所有權登記分成專有部分與共有部分。專有部分包含主建築物與附屬建築物(陽台、雨遮等),共有部分則內容琳瑯滿目,通常包含門廳、走道、管委會空間、機房、垃圾集中室、車道等,而專有部分以外的面積即被稱為「公共設施」。然而,由於建築產品並沒有制式規格,所以政府針對公共設施的合理比例亦一直沒有明確規範,長期都是由市場機制主導。

根據「消費者文教基金會」出版的「消費者報導不動產交易專刊」中揭露了坊間常見的公共設施比例平均值,其中以大樓建築33.31%最高、華廈30.7%次之、公寓23.9%最低,顯示不同房屋型態所衍生的公共設施內容項目本就會有差異。是以,專刊也提出了合理公共設施比的建議值,大樓建議30~35%、華廈建議25~30%、公寓建議20~25%,以供未來政府修法參酌。

事實上,對一般消費者而言,面對代銷業者與房仲人員積極介紹住宅產品的美好想像中,民眾仍要針對自身需求鎖定室內實坪坪數(即專有部分主建築物面積),在總價負擔容許範圍中,以實用價值面積為主要考量。其次,斟酌考慮交通、便捷性、學區、景觀、環境、建商品牌…等要素,最後納入公共設施設備內容項目(例如:健身房、圖書館、宴客廳、KTV、游泳池…等)與社區庭園景觀考量,才可能為自己做出最完美的購屋選擇。

當今的房屋市場,不同公共設施比例的建築產品,其公共設施項目組成亦不同。某些建築產品雖有大量的公共設施,卻可能其功能不甚符合消費者本身所需要,除了衍生將來昂貴的管理費負擔外,沒有什麼益處。又例如某些建築產品所設置的公共設施雖然不多,卻是一般民眾較能使用的兒童遊戲室、健身房、乒乓球室、圖書室等空間。最慘的是某些民眾買到的建築產品,公共設施比例不低,但具備的實用公共設施卻少的可憐,多半是門廳、走道、機房、管理室、屋頂突出物與防空避難室等,根本沒有什麼休閒娛樂使用價值。所以,消費者在購屋選擇時不可不慎。

建築產品一般而言都必須依據法令設置一些基礎的公共設施,例如樓梯、電梯、機房等,無可厚非。建築物設置適當、適量的公共設施,也有助於提升使用者的生活品質與環境舒適。然而,由於目前臺灣在主建築物與附屬建物採同一價格合併計算,故消費者在預算有限的情況下,對於公共設施比與公共設施內容就得精打細算,才能讓每一分錢都花在刀口上。