【東森新聞報導/蘇南受訪/編輯室報告】

2018年12月28日《都市更新條例》修法通過,能刺激不景氣的台灣房地產及經濟嗎?都更目的在於城市美學、居住品質、土地再開發及都市再生,而上述目的嚴格算來都屬於「公共利益」。

雖然在1998年就已經通過《都市更新條例》,但花了20年推動的都更政策,效果似乎不佳。目前台灣的空屋率約10.12%(86.4萬戶),約有384萬棟的屋齡已達30年以上,而不符合耐震標準的則有3.4萬棟。都會地區老屋問題更嚴重,台北市住宅的平均屋齡為33.92年,占北市住宅總量894,126戶的66.38%。但都更標的經費動輒幾十億,涉及居住正義、實施者(例如建設公司、房地產開發商等)之商業利益、地主的財產權保障及政府的政策等,爭議層出不窮。

台北市府每年約核定二、三十件的都更案,最高為2013年的39件,2017年提升到53件(1,758戶合法建築與114戶違建),都更執行牛步化的原因,除了釘子戶外,政府也沒有專責機構,再加上產權複雜、都更權益不明確等。

去年大法官釋字709號宣告現行法中的都更事業概要及計畫的審核程序規定違憲,亦即拆除釘子戶的程序不符合正當行政程序。推動更新需要公平合理的制度,以分配房屋、土地等財產,但實務上,地主或住戶因為無法信任都更實施者,以致談判費時且沒結果,何況還涉及改建時期需臨時安置及弱勢族群的照顧等。建商要賺錢,地主希望不花錢換新屋或分回更多,合作利益及共同利益無法達到平衡。

此次都更條例修法重點包括:策略性更新地區、都市更新推動小組、專責法人或機構、公有地由政府主導開發、房屋稅減半徵期延長及合建減徵增值稅與契稅等。而對於地主與住戶關係最密切的就是3+1機制與拆遷協商平台。

3+1機制指的是,為避免民辦都更發生惡意圈地,修法明訂政府拆釘子戶須經三道把關程序:1.更新地區劃定須併同擬訂更新計畫,循都市計畫程序辦理,以增加民眾參與機制,避免惡意圈地;2.都更事業概要、事業計畫及權利變換計畫皆須經都更審議會,以合議、公開方式,就公益性、必要性及可行性充分討論;3.前述若都更委員會未100%同意,應舉行聽證程序,針對爭點論辯始得核定實施,確保不同意戶有表達意見的機會。

而拆遷協商平台就是,如果政府要強制拆遷不同意戶,地方政府應在自治法規訂定拆遷規範,成立協商平台,於實施者請求代為拆遷時,主管機關先進行協調化解爭議。在60天內決定拆除日期、方式和安置計畫後才能拆除,以落實都更計畫執行,並符合《兩公約》的適足居住權保障。

為使政策有效落實,唯有透過法制的公平透明,協助住戶與建商合作互利,從都市計畫、都更、財稅、居住權保障等多面向政策,讓人民有感、建商有利潤,才能創造雙贏局面。筆者以為,都更計畫應「慎於始」,把都更事業概要申請門檻提高後,就可減少實施者藉經濟上、專業上強勢,使原住戶在後續的都更事業計畫核定、變更及權利變換上,或遭實施者不忠實,甚至欺矇的風險。此外,在都更政策及法制中,實施者是「代理」政府執行公權力,不然怎麼可以拆屋取地。實施者的利潤應限於執行業務的代工費、政府委託執行的服務成本,而不應是暴利。

未來在子法修訂時,除應納入政府主導加速劃定都更地區,設置專業機構-成立都市更中心以媒合建商和住戶,因有土地及房屋抵押,銀行亦可積極爭取放款都更業務。同時,建議建立特別監督人制度,於事業計畫核定前,對於營造施工/管理、綠建築/智慧建築/耐震建築等標章之申請,以及回饋機制、成本控制、財務計劃、稅管等進行風險管理,尤其對於整合地主的全案投資興建計畫也要進行再次檢查,才能在不景氣的房地產中,提升都更市場動能。