【好房網News記者蔡佩蓉報導/編輯室報告】

即便政府積極打炒房,包括今年實價登錄2.0與房地合一2.0上路,以及去年以來央行祭出選擇性信用管制,並持續升級。但房價上漲、通膨隱憂,民眾薪資卻難漲價,甚至難存到自備款,不少投資客看好龐大租屋族商機,盤算「租客幫繳房貸」,因而選擇出手置產。

本波段打炒房,讓不少有投資不動產、原本要短期出售的人,也「由售轉租」改為長期持有。其實這現象,在2011年奢侈稅(已落日)上路前,就有一波投機客轉投資客、投資客轉置產客的風氣,因為早期習慣快速週轉、享受低稅金的專業型投資客,幾乎都在2011年奢侈稅上路後退休。

轉而2016年房地合一稅1.0上路後,雖然獲利空間變薄,卻有新進場的投資客,他們多會撐過35~45%高稅率的2年閉鎖期,因此購入後通常會先出租,運用貸款寬限期,等於2~3成自備款,購入後由租客繳房貸,待閉鎖期後再轉售。

去年以來因疫情紓困,造成熱錢氾濫,即便今年房地合一2.0上路,閉鎖期拉長,預售屋也禁止紅單轉售,目前內政部更拋出禁止預售屋換約修法草案,但多數這幾年有享受到房價增值並獲利的投資客,仍將採取「售轉租」策略。

一名投資客就認定,現在房價這麼高,許多年輕人連自備款都存不到,只能一直租屋下去,這就是商機所在,由租客繳房貸、養房,待房地合一閉鎖期過,房價增值再行出售。

不過,建國資產管理總經理劉坤圖認為,這幾年的確有新手投資客,就是買來先出租,再出售賺增值,但獲利空間已不如奢侈稅之前、早期幾乎無資本利得稅的時代,因此現今要靠一間房大賺並不容易。

至於今年全台房價大漲、尤其是郊區最明顯,但要小心漲得快,未來回跌也快。劉坤圖建議,投資者要評估好寬限期、升息變因,以及疫情對百業的影響,否則價格回跌時,很容易套牢,畢竟若動機是投資,那麼「進貨成本」是關鍵,套牢即便出租,也還是燙手山芋。