【中國時報葉思含報導/編輯室報告】

近年央行不斷祭出房市管制措施,銀行房貸成數和利率條件都有更嚴的趨勢,有房仲業者統計,最好貸的購屋路段在北投區,不但貸款成數最高,利率也最低。

根據第一建經統計財團法人金融聯徵中心資料顯示,今年台北市第3季貸款成數最高的前3名路段,由北投區光明路成數79.5%奪冠,平均核貸利率1.29%,也是北市最低;第2名是文山區景華街,貸款成數78.9%、利率1.31%;第3名為士林區福港街,貸款成數78.2%、利率1.34%。

第一建經研究中心副理張菱育表示,台北前3名路段都有近捷運、公園、學校等共通性,自住需求穩定,也最符合首購市場,因此能取得較高的貸款成數與享首購低利優惠。如北投光明路連結捷運北投站及新北投站,路段上有各式店家、銀行、郵局,是北投區主要大動脈;文山區景華街近捷運景美站,區內有明星學校、鄰景華公園,路段上店家林立,市場供需價格穩定;士林區福港街則緊鄰百齡國小、附近有逾萬坪的前港公園。

至於貸款成數最低的路段為南港區經貿二路,僅56.7%,其次為豪宅林立的中山區明水路和萬華中華路,都在6成左右,且這三路段貸款利率都偏高,平均鑑估值也都在2000萬元以上。

張菱育分析,南港區經貿二路有「大同璽苑」、「日昇月恆」等破億豪宅,明水路也是大直豪宅區,中華路也是萬華商業區主路段,這些區段都是以高價豪宅、商辦、店面為主,且屋主多半也是持有2戶以上的高資產族,因此普遍成數偏低。

日前央行祭出第4波房市選擇信用管制措施,購置高價住宅,自然人已有2戶以內房貸從5.5成降為4成、第3戶以上降為4成,且都無寬限期,而商辦貸款成數大多在6.5~7成左右,也比一般住宅還低,豪宅限貸與商業貸款低,導致這幾個路段成數也偏低。

第一建經總經理謝萬雄分析,根據銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築放款」的限額規定,銀行對購置興建的貸款餘額,不可超過存款與金融債的30%,若銀行放款接近滿水位,多少會產生排擠效應,有些銀行甚至只將額度僅保留給VIP客戶

謝萬雄指出,銀行評估貸款條件有三大方面,包括「物件地段」、「信用狀況」、「財力條件」,各方面越符合條件者,銀行給的貸款條件就越好,這次央行加重房市管制措施,且明年應有升息變化,銀行放款趨於保守,建議購屋族自備款應該要抓3成甚至更多,出價前應要先了解往來銀行的貸款評估狀況,避免因貸不滿,而陷入買到了卻繳不起的窘境。