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【鉅亨網記者張欽發報導/編輯室報告】

由於政府對不動產放款越盯越緊,銀行業者放款把關趨嚴,安信建經提醒,不管個人或企業行號申請「土地融資貸款」(簡稱土融)與「營建融資貸款」(簡稱建融),目前利率、成數、融資用途與動工期等相關規範多有變化,申辦前後都需要特別留意。

2020 年以來,央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢,國銀不動產放款無論利率與成數漸趨嚴格,以往常見的利率「破盤價」,或者是放款成數「模糊空間」幾乎已全消失。

過去國銀為了搶食不動產放款大餅,利率一度殺到「地板價」,甚至驚傳有銀行土融利率殺破 1.5%。而銀行業者殺價搶客震驚央行,屢次找銀行業者「喝咖啡」,並與金管會多次啟動專案金檢,對放款違紀的銀行開罰或提出警告,要求限期改善。

央行與金管會出手後,公股行庫已把利率提高,其中,土融利率「紅線」在 1.8%,並依各公股銀行規定與申貸戶的條件,多數介於 1.8-2.5%。

民營銀行部分,銀行法第 72 條之 2 規定,不動產放款額度「不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和 30%」,部分銀行因水位接近,以「篩選客戶」與「提高利率」方式來選擇性放款,土融利率與公股行庫一樣高;另一部份銀行,雖因距離上限較遠,土融還能談到低於 1.8%以下的優惠利率,但前提是申貸戶「信用條件」要夠好。

至於土融貸款成數的部份,因政府頻頻金檢的緣故,目前全體金融機構多遵守「5 成上限」原則,且其中 1 成需等到開工時才能撥款。

與土融相比,建融屬於無擔保放款,利率就高出不少,公股行庫與部份不動產放款比重過高的民銀,利率多介於 2-3%之間。

在土建融之外,通常還會搭配「周轉金」。若申貸戶提供擔保品,周轉金的利率通常與土融相同,但若申貸戶未提供擔保品,則利率與建融差不多。

安信建經指出,由於政府對於不動產放款越盯越緊,銀行業者不只放款把關趨嚴,對於融資用途、興建期限也不再馬虎。舉例來說,目前國銀土建融放款多要求申貸戶以「不養地」為原則;若申貸戶取得土融後遲遲不動工,即使繳息正常未違約,仍會受到銀行關切,若仍不動工,貸款可能會提高利率、縮減額度,最嚴重甚至會要求提前收回額度,並要求清償所有借款。

且由於政府調控房市的態度愈來愈積極,未來可能會進一步限縮放款成數,而央行總裁楊金龍日前更已指出,明年全球都在緊縮,央行也會朝緊縮方向走,暗示 2022 年有升息機會。因此,業者若有土建融貨需求,想順利、快速申請到土建融,首先要備妥相關文件,包括興建計畫、銷售計畫、公司營運狀況、財務計畫等文件,以免因資料不足而被要求不斷補件,以降低利率和政策面變動的風險。