【自由時報記者張瀞勻報導/編輯室報告】

住展雜誌統計,2021年截至12月25日為止,北台灣新成屋、預售屋推案量前十大行政區,出線的行政區清一色是擁有重劃區、並仰賴重劃區推案衝大推案量,包括過去被諷為「鬼城」的青埔、淡海、林口、新莊副都心等重劃區。住展雜誌研發長何世昌表示,買氣湧現之下,建商把握機會積極推案,因此推案量全面爆發、且價量齊揚,重劃區「滿血復活」,從鬼城變成黃金城,他也提出「人口入住率低、什麼都沒有」是重劃區發展必經過程,而此時房價最便宜,但等到「什麼都有了之後,房價就貴了」。

統計資料顯示,2021年推案量第1名至第10名依序為新店、中壢、桃園、板橋、林口、竹北、三重、新莊、淡水、大園等地;而這些區域案放量,重劃區堪稱功不可沒。

推案量最大的新店,2021年推案量衝破7百億元,大部份案量集中在央北重劃區;新店2021年光是百億級建案就有3個,分別是「大坪林ONE」、「聯上澐朗」、「江陵天碩-中央特區」,後二者都是央北內的建案。央北重劃開發初期,新建案成交均價只不過50萬元出頭,經過短短四年,現在已漲至60~70萬元,漲幅約3成。

第二名的中壢2021年由青埔特區擔任房市火車頭,百億級建案如「潤隆國家大院」,其他大型指標案如「宏普画時代」、「威均青塘園」、「中悅ITC國際商貿」全都在青埔特區。

何世昌指出,青埔開發初期只有12萬元左右,之後一路上漲,雖然2016年間房價又一度下殺至1字頭,但接下來反彈上漲就回不去了;2020年新建案成交價已漲到25~35萬元,2021下半年續漲至35~45萬元。除了價格變化外,青埔主力客源也出現重大轉變;過去為數眾多的大台北輕移民比例已急降至約三成,桃園客比例驟升至約七成,客源結構出現戲劇性大翻轉。

推案量660億元居第三的桃園區,雖然區內有數個重劃區,但多數案量集中於中路、小檜溪重劃區,經國、龍安、中正藝文等重劃區供給相對較少。最不可思議的是,過去房價領頭羊中正藝文特區推案熄火,反而是小檜溪接手當大哥、扮演點火助漲的角色;小檜溪在2020年上半頭成交價只有2字頭,2021年下半年竟跳漲至35~40萬元。

事實上,推案量前十大區域內的重劃區,2021年全都呈現推案量、成交價雙漲的榮景,以往被批評點燈率偏低的「鬼城」,如林口新市鎮、新莊副都心與頭前、淡海新市鎮等地,如今都因捷運兌現、生活機能逐漸完善,以及大型商場進駐等利多因素,人口成長強勁,從鬼城翻身成為黃金城,建商也全面恢復推案信心。

何世昌分析,新重劃區在大型交屋潮後,由於屋主通常不會立刻搬入新家,因此交屋潮後的點燈率低是一個正常現象;而大型交屋潮往往會在重劃區發展初期時出現,「人口入住率低、什麼都沒有」是重劃區發展必經過程,而此時房價最便宜,但等到「什麼都有了之後,房價就貴了」。但家中若學齡兒童的購屋家庭,應注意未來就學問題,因為有些重劃區還沒來得及蓋學校,有的重劃區內學校是年年額滿,如淡海、竹北等地,擠不進的學齡兒童必須跨學區就讀,家長買房前要先作規劃。