【自由時報記者朱語蕎報導/編輯室報告】

依據土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」,也就是說,若土地共有人,必須要先通知其他共有人,這常造成共有人間彼此訴訟的原因。因此,持分土地的出售要格外小心,以免出賣人變成被告。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,日前有名共有人想將一筆持分8分之1的農地出賣予第三人,為了符合土地法第34條之1的規範,賣方以存證信函通知另外20多位共有人,將成交價、條件通知共有人,於函到15日內主張優先購買權,竟然收到10位共有人主張優先購買權的回函,也就是該筆持分8分之1的土地,原買方無緣承買,改由回函的共有人,按目前名下的持分比例,優先購買。

不過,當整理案件時,卻發現10人當中有8位共有人的所有權權屬於「公同共有」,僅有2位屬於「持分共有」,當中8位「公同共有人」未達到全體公同共有人同意的門檻,依據內政部在93年11月30日內授中辦地字第0930016195號函「公同共有物之其他權利(優先承買權)行使,除法律或契約另有規定外,須經全體公同共有人之同意,始得為之」。

因此,這8位「公同共有人」無法主張優先購買權,只能由另外2位「持分共有人」承買。鄭文在提醒,當接獲共有人出售持分土地優先購買權通知時,除了同一價格、同一條件外,若是公同共有的狀態,別忘先和全體公同共有人取得共識,再主張優先購買權。