【工商時報陳欣文報導/編輯室報告】

美國2021年11月個人消費支出(PCE)物價指數年漲5.7%,升幅為1982年以來最高,也促使聯準會加速縮減購債腳步。投信法人表示,美國REITs具高配息優勢,成通膨期間最大受惠者。

而根據歷史經驗來看,高通膨環境確實也激勵REITs股票表現,以1995年12月~2021年10月期間為例,在美國CPI年增率超過3%期間,MSCI美國REIT指數平均漲幅高達18%,報酬為標普500指數的兩倍以上,配合2021年美國REITs產業今年成長性優於去年的強勁基本面,美國REITs漲勢剛開始。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,美國REITs企業2021年財報均大幅超出預期,整體租金、承租率皆上升,2022年獲利展望保持樂觀,成長力道比2021年更高,商用不動產循環進入高成長階段。

此外,美國REITs主要收入為不動產租金,股息收益較穩定,一般配息也會來得較高,相對具保值力。

另一方面,幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨著高通膨而增加,深具抗通膨優勢,2021~2023年將是美國REITs企業自金融海嘯後獲利最強的三年,資金開始重回不動產基金,2021年累積主被動基金流入美國REITs達160億美元,為2015年以來首次淨流入。

李文孝表示,預期在高能源價格、供應鏈問題、工資上漲等因素下,通膨將持續更久,全球熱錢資金將持續挹注抗通膨資產,推升不動產價格與租金,因此,REITs也深具抗通膨優勢。短期美國REITs受新種病毒影響而震盪,預計2022年第一季將恢復上漲,第二季震盪反應升息利空,下半年重回多頭,全年指數預估區間1,400~1,800,美國REIT指數可望再創新高,未來二年大多頭行情可期。

群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示,一般而言,不動產租金會隨通膨走升而提升,因此可將REITs視為抗通膨資產。從地產景氣循環角度來看,許多區域和產業正處仍在復甦軌道上,加上市場消化全球債券利率彈升的波動逐漸減小,有利REITs後市表現。

不過在市場資金輪動快速以及各國景氣階段不見得一致的情況下,建議看好REITs的投資人不妨以全球布局的方式來因應,一來掌握各市場投資契機,二來也分散投資風險。