【住展房屋網報導/編輯室報告】

去年以來,老屋拉皮建案日漸增多,背後究竟有什麼特別的因素;而消費者購買這類建案應注意什麼,出價又該怎麼評估呢?

去年新冠肺炎疫情現蹤以來,不僅改變了人們的生活,也改變了不動產市場。近年以來,業者積極推出老屋拉皮案,有的是收購不良債權或民宅,但更多的是飯店、商場等內需型產業因遭到疫情無情打擊,因此轉個路子投入不動產。

據本刊統計,北台灣從二○一五年至一九年,五年間老屋拉皮案僅四件,平均一年不到一件。但近一年多來(二○年至二一年八月)數量大增,老屋拉皮案多達五個,從新北到桃園、基隆,乃至宜蘭都有。顯示房市愈好,老屋商機就愈加蓬勃,不只重建能創造獲利,就連拉皮整建也有很大商機。

去年以來開賣的五件拉皮建案,分別是新北市淡水「沁玥」、基隆中正區「橙品99」、桃園楊梅「寶鴻澄家」與龍潭「沐舍」,以及宜蘭市「馥御時尚宅」。

其中,淡水「沁玥」與宜蘭市「馥御時尚宅」前身都是旅館飯店。「沁玥」原為「成旅晶贊飯店淡水館」,去年國內第一波疫情出現後歇業,業主收回整建,並於今年推出銷售。宜蘭市「馥御時尚宅」原為「誠道旅館」,熄燈後申請改建為集合式住宅建案。

國內旅館飯店業先後經歷『陸客不來了』風波與新冠疫情爆發,產業營運雖然慘澹,但飯店本身資產價值卻絲毫不減。若飯店產權單一,業主收回後可拉皮推案,或者整棟出售都是目前常見趨勢;而老飯店不管都更或危老重建,均可享高額容積獎勵,所以近年來老飯店已成為壽險金控、建商垂涎的目標,未來老飯店重生的案例將與日俱增。

基隆「橙品99」前身為「高峰百貨」,為基隆第一家、也是唯一一家百貨公司,但去年疫情爆發後黯然收攤,但很快的在拉皮完成後,今年就化身成建案公開銷售。

桃園楊梅「寶鴻澄家」原本是連棟透天住宅,建商收購並拉皮推案。龍潭「沐舍」前身是一九九九年預售案「水戶石門」,雖然建案於二○○二年取得使照,但當年建商卻倒閉,之後由資產管理公司接手並推出銷售。

老屋拉皮建案能不能買?當然可以,但前提是要『值得買』。一般而言,老屋拉皮建案成交價介於新建案、中古屋之間,通常比新建案便宜一至三成不等。價格落差達二成,主因需視拉皮建案的原本屋況、拉皮程度而定。

其次,拉皮案以『內外拉皮』者尤佳;內拉皮指的是建築結構整建,外拉皮是建築外觀翻新。如果只有外拉皮,則老屋建築結構恐怕有疑慮。再者,除了內外拉皮外,更應留意『管線重拉』,包括水、電管線都應全部重新鋪設,才能買得開心、住得安心。