【工商時報報導/教授林建甫發表/編輯室報告】

最近因為房價大漲,民怨四起。由於央行副總裁陳南光認為絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」,這等於打破過去央行的說法:「高房價與利率無關」,因此引起社會廣泛的討論。站在投資報酬率的立場,利率是炒房的成本之一,由這個角度切入討論,清楚明瞭。

考慮炒作房地產的成本,可以分成交易成本及持有成本。交易成本是買賣時候才會發生的成本,包括買賣時須繳納的稅:土地增值稅、契稅及印花稅。土地增值稅由賣方負擔,契稅及印花稅由買方負擔,而賣方繳納土地增值稅後,所得還要併入年度綜所稅申報。另外,還有土地代書相關規費要繳,如果委託仲介的話還需要再給一筆服務費,一般行情是買方付1~2%,賣方付3~4%。這些交易成本基本上是一次性的。但也會影響房地產的買賣熱度及投資客是否要進場。

持有成本是持有不動產期間每年需負擔的成本。要繳給政府的,我國就是分開的地價稅與房屋稅,外國大都是合在一起的財產稅。另外,如果是銀行貸款,需要向銀行繳納利息,這就牽涉到利率。
台灣的地價稅與房屋稅,登記自用住宅的情況下,地價稅適用千分之2的稅率;若是一般用地,稅率就跳升5倍,來到千分之10。房屋稅同樣也是以自用住宅申報較優惠,自用稅率1.2%,營業稅率3%,非自用營業稅率2.4%。比較獨特的是我國因為遵從國父遺教,課稅的基礎是公告地價與房屋評定現值。而這兩者與市價相去甚遠。因此換算成每年持有成本,相當於房地產市價,自用大概是0.1%,非自用大概 0.4%。這與國外像東京、紐約,很多房地產要繳的稅大概高達1~2%的市價。台灣真的小很多。

然而由歷史經驗來看,台灣在西元2000年前房屋貸款的利率基本上都在6%以上,當時很少有聽到貸款炒房。因為最大的持有成本就是利息成本。利率高自然就抑制了炒房的行為。2008年金融海嘯後,房屋貸款的利率,已經低到2%以下,加上有三年的寬限期。因此炒房模式,就是銀行借錢來買房,付出的成本很低,而房價上漲的獲利,可以大大的超過付出的貸款成本加上一切的交易成本,這樣自然就促進了投資客與投機客的炒房行為。

準此,也容易得到為何國外很多研究會得到「利率與房價無關」的結論。因為例如紐約、東京,房地產的持有成本稅負合起來每年就已經高到1%~2%之間,加上一大堆的管理成本,例如管委會管到夏天草坪的草有沒有割,冬天有沒有剷雪,還有高昂的管理費等等。因此不管利率為何,也不會去囤不動產,不會去買用不到的房地產。利率高低就不是房價的決定因素。

因此,思考如何改變台灣房地產的生態,改變持有成本的稅負,最重要的工具就是囤房稅。將非自用又不出租或開發的房地產課予重稅,甚至進行累進的設計,這樣才能將空地、空房逼出。政府甚至可以縮減每戶三間自用的規則,落實房子的真正自用自住,「房子是用來住的,不是用來炒的」,避免有人再大量的炒作不動產。

當然上面是財政部的職權。站在央行的立場,讓目前第三間房以上的貸款成數減少,利率升高,進行選擇性信用管制,這個政策是正確的,但對口袋深的炒家效果不大。

目前社會上最擔心的是課稅會傷及無辜,也就是轉嫁到承租戶身上,造成租金上揚,弱勢的租屋族受害。但這該檢討的是為何租屋契約不能跟稅制掛勾?過去我們對於統一發票制度的推動,可以說相當成功。我們應效仿當年推動的精神,建立不動產市場的透明資訊。有所得就該課稅,有支出就可抵稅,這樣才可逼出空屋,降低租金,實踐「居住正義」。則社會才能進步,地才能盡其利,屋才能盡其用。