【自由時報記者葉思含報導╱編輯室報告】

海外不動產投資糾紛時有所聞,近期台灣搜房、亞太國際地產等2大海外不動產經營業者,被控以保證獲利為號召推銷投資英國等國際不動產,涉嫌吸金10億元,讓近年風行的海外置產風險再次受到矚目。專家建議,購屋前在注意業者是否合法、檢視投資報酬率是否灌水之餘,也要留意匯率、政經變動等各大海外投資風險。

台灣長期處於低利率環境,海外不動產順勢成為最夯投資標的,此次由英國開發商倒閉釀起的英國機場停車場投資案糾紛,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,海外不動產風險不僅於此,除無法直接管理,坊間也有許多不肖業者廣告不實、賺取價差,常見風險更還有「匯率波動風險」、「政經變動風險」:如排華意識、英國脫歐等;以及「法令變動風險」:如避免外國人炒作房地產的規定;另外還有「交易安全風險」:如欠缺履約保證機制;「產品流通風險」:如當地人根本無力購買、「資訊取得風險」:如原先規劃的重大建設停擺等。

[email protected]「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示,許多海外不動產仲介業者鎖定新興經濟體,營造當地需求強勁、投資報酬十分可觀的宣傳;或以高度開發國家為對象,瞄準當地極為欠缺的商用標的,訴求投資報酬穩定,值得長期投資;然而,持有不動產與投資一般金融商品不同,變現極為不易,再加上海外不動產受限於當地法規令的變動以及其他繁瑣的細節,這都是一般金融商品無法比擬的。

白宗益建議注意3大事項;第1,一般民眾接觸的都是台灣當地仲介公司,而這些公司多數是與當地的代銷業者合作,有關國外建商的背景,民眾在投資以前必須多方打聽,絕對不能僅憑仲介精美的文宣內容。第2,這些海外不動產投資報酬率對比國內定存利率通常都高出數倍,然而究竟投資報酬率如何計算而來,恐怕需要再仔細推敲,例如租金行情是否有被灌水、計算是否合理、是否有扣除費用、市場供需情形是否供大於求等等。

第3,內政部有規定,銷售海外不動產的業者要符合「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷作業規範」,因此,仲介提供的資訊是否符合規範,可以做為民眾檢視仲介業務行為是否合規的參考指標。陳傑鳴也建議,購置海外不動產時,除經親朋好友介紹外,可透過內政部不動產資訊平台查詢業者是否屬於合法的不動產經紀業者,才能確保投資者的權益。

民眾對於仲介業者提供的海外公司資料,應自行蒐集資訊並查證,極客資本公司總經理廖大緯表示,以這次的英國停車場糾紛為例,英國所有的公司,即便不是上市公司,只需上網https://companycheck.co.uk/,花費20元英鎊加VAT即可查詢所有英國登記有案的公司財報以及信用報告,這可用來過濾開發商的基本實力,並初步比對投資標的是否和廣告訴求的高投資報酬率預期收益相符。

針對各國投資注意事項,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,海外置產首重交易安全,不是每個國家都有類似台灣「履約保證」制度,美國不動產交易也有類似的「信託付款服務」,英國不動產交易信賴買賣雙方律師,至於東南亞國家就要特別留意交易安全,馬來西亞因曾是英屬殖民地,因此不動產交易延用英國律師制度。一般而言,海外投資置產者通常以挑選有貸款成數、低利率、無額外印花稅(奢侈稅)、無資本利得稅、無排華、低基期、有重大建設利多、以及高政經穩定的成熟國家,對於投資標的相對較有保障。

若真的不幸發生海外不動產糾紛,陳傑鳴指出,可檢附具體個案資料送請經紀業所在之直轄市、縣(市)政府查明處理,並得向消費者服務中心、消費者保護官申訴,或向直轄市、縣(市)「消費者調解委員會」申請調解。若涉及跨國消費糾紛,則可至行政院消費者保護會網站進行線上申訴;也可至「外交部領事事務局」網站,查詢各國(地區)消費者保護機構的申訴管道,並自行檢具申訴資料或透過經紀業協助,向國外企業經營者所在地的國家申訴,或另依不動產當地的相關法令規定處理。