土城延和段

【中國時報謝坤成報導/編輯室報告】 

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示,2021年房市正式封關,拿下漂亮成績單,六都全年買賣移轉棟數共計267,750 棟,為自2016 年近年低點(低於20萬棟)以來,連續第五年正成長,且熱度僅遜於2011年(約28.8萬棟)縣市合併利多爆量時期,以及2013年(約29.2萬棟)房市景氣最熱絡時期。

回顧2021 年不動產走向脈絡,主要的影響因素有三,分別為新冠肺炎疫情、市場游資過多以及房市利空政策,與台灣房市現況也確實形成了因果關係。

一、 疫情打斷了全球化生產的供應鏈,因產能無法如期開出,造成「物以稀為貴」的現象,相關報價紛紛上漲,與營建有關的材料成本也無法躲過這波漲價潮,成為助漲房價的原因。

二、 為挽救疫情衝擊全球經濟體系,實施降息及量化寬鬆政策也讓台灣進入低利且游資氾濫的環境,再加以疫情對台灣的干擾程度遠低於其他國家,也間接讓台灣成為可投資的標的之一。不論是流入台股抑或是台灣房地產的資金,皆造成另類拉抬效應,台股指數、地價與房價連帶攀上新高點。

三、為抑制過熱的房市,政府祭出了實價登錄2.0、紅單納管、限貸令、房地合一稅2.0 等不利房市政策。單就以房地合一稅2.0 來看,雖然延長了短期交易房地適用高稅率之持有期間,若以「養屋」的概念長放,將短期投資轉化為長期租賃即可避開高稅率,額外增加的成本以調漲租金方式轉嫁出去,且持有期間房價仍會上揚,獲利相對增加。

如此一來,對房屋持有者來說,持有期間租金與房價的雙漲空間,或多或少可消抵修法後高稅額的負擔程度,阻嚇效果恐會打折扣。

陳孟筠指出,從上述說明可得知,這波疫情可謂是把雙面刃,意外救了台灣房市,把房市再推升到一個新的高度,但同時也打破了常規的市場交易機制。她說,隨之而來的考驗也不少,當熱潮退去後,資金抽離、升息壓力會緊接而來,業者不可不慎。

她認為,近兩年來資金過度集中在住宅市場中,但台灣少子化問題愈發嚴重,未來的就業勞動人口也會降低,人口紅利並不會長久持續,也會造成剛性買盤鬆動。

因此同業未來佈局方向應以可因應人口生活機能作為買盤著力點,轉往收益型不動產發展,例如休閒不動產,創造新的需求端契機點,同時也能分散風險。