【MyGoNews蕭又安報導/編輯室報告】

為提升金融機構的核貸意願,有助於市場上可以提供更多的地上權住宅給民眾,從而降低居住成本,協助政府實現居住正義的政策目標,不動產估價師公會於2022年1月18日發布新訂「第十三號公報-地上權不動產於金融機構設定抵押權估價報告書範本」。

不動產估價師公會全國聯合會理事長郭國任表示,近2年來台灣經濟成長強勁,加上物價上漲,使得貧富差距擴大,同時房價也連袂上漲,居高不下。民眾買得起房變成買不起,租得起房變成租不起房,年輕人以及中產階級成為新貧階級,相對剝奪感日益嚴重,如何讓他們買得起房,穩定社會壓力,成為社會上刻不容緩的課題。

在租不起房方面,政府現今推動社會住宅及包租代管,逐漸獲得一定成效。然而在買不起房部分,儘管政府持續施力壓抑房價,卻始終無法畢其功於一役。

因此,如何在房價與購屋者間取得平衡點,提供租屋與購屋間的第三條路。郭國任表示,其實,政府可以適度參考新加坡的組屋政策,大量推動房價只有一般住宅約5成到7成的地上權住宅,是一個降低相對剝奪感及疏緩社會壓力的方式,對於年輕人在居住正義的實現上,也實有其必要。

然而,雖然政府這幾年不斷釋出土地地上權,提供建商興建地上權住宅,卻一直沒有達到很好的效果,追根究地,其原因主要在於地上權不動產異質性高,替代性低,造成金融機構不容易判斷地上權不動產的價值,從而影響銀行的核貸意願。縱使金融機構願意核貸,但是貸款成數大多只有5到6成,遠不及一般房貸的7到8成,導致民眾倘若購買地上權住宅,也要準備的自備款與一般住宅相當,加上貸款利率也高於一般房貸,使得首購族及年輕族群望之卻步,興趣缺缺,這也影響建商興建地上權住宅的意願。

因此,如何強化金融機構對於地上權住宅的價值判斷的信心,降低金融機構的風險,成為地上權住宅在政策推動上的任督二脈。

有鑑於此,不動產估價師公會與政府部門及金融機構研商後,針對地上權不動產,於2022年1月18日制定發布第十三號公報-地上權不動產於金融機構設定抵押權估價報告書範本」及估價模式,協助金融機構在辦理地上權住宅時的估價作業,期望可以提高金融機構的核貸意願、提高貸款成數,降低貸款利率,並且有助於活絡公有土地推動設定地上權政策,從而實現長期居住正義的目標。