【遠見雜誌書齋/沈瑜發表/編輯室報告】

疫情重創觀光,飯店業績雪崩下滑,但台股成績亮眼,台商資金回流,讓房地產表現強強滾,不少飯店與建商異業結盟,搶搭房市熱,靠五星服務「鍍金」豪宅,甚至最多溢價近四成。

平日夜晚,住在豪宅的李董,一如往常吃著由飯店主廚親自操刀外燴,同時,又交代著隨侍在側的飯店人員,關於隔天要在自宅樓下飯店會議廳舉行的商務會議細節。

假日,李董邀來友人在自宅開趴,當天調酒與一系列的餐前秀,居然也都由飯店的管家團隊操辦;而宴會結束後,李夫人吩咐飯店管家將禮服送洗,接著,從容參加由飯店管家安排在自家豪宅的SPA,以及米其林主廚烹飪課程……。

訂房收入歸零,飯店進軍豪宅

很難想像,這全是「飯店式豪宅」的日常縮影。近年來,豪宅市場興起與星級飯店共構風潮,連帶將飯店的各式頂級軟硬體服務都植入豪宅管理當中,不但讓豪宅住戶回家猶如入住飯店,建案也因為飯店共構加持,身價「鍍金」。

瑞普萊坊調查全球整體市場顯示,擁有飯店管理的品牌住宅,往常就較同條件相仿的一般豪宅,價格高出25%~35%,疫情期間溢價率甚至達39%。

由於疫情重創觀光業,飯店訂房率雪崩式下滑,但相對的,台灣股市表現亮眼,加上台商回台投資,資金暢旺,讓房地產展現前所未有的牛市,使得飯店業者紛紛與建商異業結盟,搶搭房市熱。

其中,晶華國際酒店集團董事長潘思亮就透露,該集團推出雲端管家等方式,跨界飯店資產;無獨有偶,雲品國際也欲透過頂級婚宴會館,進軍中台灣豪宅客群。

更經典的是,2021年底開幕的高雄洲際酒店,與樓上「遠雄 THE ONE」住宅共構,為全台最高飯店豪宅,住戶可獨享與洲際酒店間單向通道,零距離使用飯店的奢華餐飲服務及私人招待會所,還能請主廚外燴家宴及到府做菜教學,或是享受高級SPA芳療室、高空露天空中跑道、高空景觀泳池等。

不只如此,飯店更提供「英式大管家」全天候一對一的貼身服務,還有受國際認證、做為頂尖的飯店禮賓服務人員「金鑰匙」,能為住戶解決任何疑難雜症。

專業、隱密、稀缺性,打動富豪

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,台灣的豪宅已發宅多年,華麗、頂規的硬體,不再滿足豪宅買主的心,反倒是講求軟性服務,更對足了富豪們的胃。

於是,由飯店管理系統來包辦豪宅軟體服務,成了顯學。如此一來,豪宅住戶不用自己成立管委會處理日常生活瑣事,也不用每年度遴選保全、清潔等廠商,而甚至在隨著導入飯店品牌的服務系統,對豪宅更是增添口碑和形象加持。

此外,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,由於不少豪宅客都是企業家或政商名流,住宅,往往亦兼具有招待所功能,一旦自宅能結合頂級宴會服務,除了比到外頭餐廳宴客來得獨特和隱密性,更能烘托出豪宅主人的品味。

誠如張旭嵐所言,儘管富人家裡多半已有傭人保母,但傭人可能會倒酒,卻不一定會知道上的酒是什麼產地,而飯店到宅服務侍酒師或主廚就能「講一口好酒或好菜」。

然而,這樣的層次,難道頂級物業管理公司做不到嗎?

亞馬遜國際物業管理執行副總鄭恒指出,儘管物業管理業早於十年前就開始精緻化,引進「飯店式管理」與英式大管家等,但畢竟術業有專攻,飯店善於細緻款待,以及旗下餐廳等品牌加持,細膩之處,仍是物管業難以望其項背的。不過反之,物管配備保全、設備維護等,仍能補足飯店系統的不足之處。

就建商銷售角度,張旭嵐表示,豪宅買家十分重視品牌加持,試想,若自宅除了有國際名家設計、品牌建商建造、家具用的是家飾精品……,若連社區管理都是五星級飯店品牌,更能吸引富豪的目光及收集欲望,也讓房價更保值。

而從飯店角度,雙橡園開發總經理魏櫂良指出,除了每月進帳管理費、使用費,全球國際性城市有星級飯店管理的飯店宅,每次建物轉手,還會各抽買賣雙方交易總價的1%轉手費。台灣也可以跟進這種豪宅管理模式。

而最具價值的是,由於平日就在服務富豪,住戶即便離開家,也很容易習慣到該飯店消費,額外開發了頂級客群。

指標建案「文華苑」「西華富邦」

其實,國外飯店式豪宅已行之有年,如英國倫敦「海德公園1號」,有私人通道直達鄰近文華東方酒店,堪稱全球最貴豪宅之一;而美國紐約「One57」,樓下是柏悅酒店,住戶能享用酒店提供的24小時服務,被稱為紐約「億萬富豪大廈」。

國內,張旭嵐指出,「文華苑」「西華富邦」是非常成功的案例,帶起飯店豪宅熱潮,穩坐坪價「200萬俱樂部」,居全台豪宅標竿。

文華苑堪稱引領與國際飯店集團聯手打造的「飯店豪宅」趨勢,引進文華東方酒店管理,據聞管理費上看每坪500元,創下房市新天價,還掀起精英電腦前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘,比拚文華苑購入戶數的豪宅蒐羅戰。

大直西華富邦是飯店豪宅中叫好又叫座的代表,由同集團的萬豪酒店直營進駐,因此飯店式管理很到位,可直接使用萬豪飯店1、2樓的俱樂部,等於住戶同時享有萬豪飯店俱樂部會籍,包括台積電創辦人張忠謀、富邦蔡家等都是住戶。

不過,部分主打飯店式服務的豪宅,是以非直營、採簽約合作的方式提供餐飲或軟體服務,像是台北松江南京大陸建設「琢豐」於2021年完工,1至9樓為寒舍餐旅承租20年,10樓以上為精品住宅,住戶享有20年期飯店會員。不過合約屆滿後是否續約,或是改由其他飯店服務,會有較多變數。

黃舒衛表示,在整個疫情衝擊下,國際級飯店朝向多角化經營來自救,不斷分化與講求細緻服務,導向餐飲旅宿生活方方面面。飯店宅逐漸蔚為風潮,即便未來國際觀光復甦後,飯店也不會縮手豪宅市場。