【東森新聞報導/編輯室報告】

買建案和中古屋的思維大不同!近日有網友疑問,建案車位百來萬元,但中古大樓實價登錄的車位價格竟只有50萬,是否表示車位價格下跌?引來網友解答是中古屋買賣沒單獨算車位價格。這種案例其實不只車位,例如建案銷售時強調的配備品牌、含裝潢的實品屋都是加價的優點,但中古屋反而可能是買方砍價的因素。

新建案的車位往往分別計算,在房屋總價之外,額外依地下樓層不同來計價,行情從幾十萬到數百萬元不等;不過在二手屋市場,通常只有住宅坪數含車位(或不含車位)的總價,並不會單獨列出來計算。顯見中古屋買賣時,通常看不出車位價格的漲跌起伏。

住展雜誌研發長何世昌指出,建商銷售的建案,各戶別雖然有樓層價差、且車位依不同樓層有不同價碼,但仍屬統一定價,有固定的價差可依循;但二手屋的法定車位通常連著房子一起賣,賣方並不會另外拆分計價,往往也無行情可依循。

這種建案銷售時需額外強調,在二手屋市場反而沒人在乎的狀況,不只在車位。例如建案通常強調建材、配備,甚至實品屋的裝潢也能加價銷售,但這些賣點到了二手屋市場,未必是優點。

何世昌表示,不管是哪種規格等級的廚具、衛浴配備,由於二手屋都已使用過,反而會有折舊問題。台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧也表示,中古屋的裝潢未必能加價賣,如果不符合接手買方的需求,反而會多出拆除成本,變成砍價的理由。

此外,建案銷售時常見的「豐富公設」、「飯店式管理」等賣點,到了二手屋市場反而不是買方在意的部分。何世昌提及,中古屋買方轉而會留意公設維護狀況、住戶使用率及實用度,而這些重點都要看社區管委會的品質。

何世昌也觀察到,民眾選建案時雖特別在意建商品牌,但在中古屋市場上除了品牌力強的建商作品外,多數民眾通常會以社區本身的屋況、維護情況為考量重點,建商因素已降低許多。

江怡慧也認為,中古屋屋況實際看得到,會比預售屋只能依建商品牌的信任度來得具體、有參考性,「雖然建商品牌仍會是買方的判斷標準之一」,但建築物蓋得好不好、有沒有瑕疵,其實都能直接看見,因此通常更在意的是管委會品質、維護狀況及鄰居的素質。