【信傳媒葉佳華報導/編輯室報告】

金管會去年針對銀行業不動產授信業務進行一般金檢時發現,有20名投資客以投資理財課程號召,組成「零元炒房團」,誘導民眾向銀行融資買房,再由代書向銀行提領現金幫客戶繳房貸,經追查,共有2家銀行涉及不法,不排除將進一步開罰。

這是基於2020年市場出現「江媽炒房團」,在坊間召開理財講座,宣稱以「低頭款」和可跟建商「無息借款」等名義吸引民眾買房,此案也引起金管會關注,介入調查後發現,該炒房團共有20多名投資客,透過勾結建商、代書、房仲組成「零元炒房團」。

據了解,該「零元炒房團」用不實買賣契約拉抬銷售建案後,再安排代銷、投資客介入引進人頭戶向建商買房、再拉抬房價,部分借戶再用房子抵押向銀行增貸,而貸後資金由同一個代書代理,幫客戶匯款到建商繳交購屋款。

這個案例並不是特例,反而是見怪不怪。一名不動產圈內人士不以為然地說:「手法早就行之有年,甚至套路幾乎都一模一樣。」

他舉例,像是桃園有個呂原富,在桃園房仲界名聲頗為響亮,他標榜「零元買房」推出免費投資講座,甚至還下了一系列廣告,宣稱「買房沒這麼困難,誰說一定要存頭期款?」講座現場經常座無虛席。

一名不動產人士指出,從正常的房屋貸款程序來說,假設這棟房子成交價1000萬,銀行貸款8成,也就是800萬,買方還必須自備200萬,若沒有問題,代書就會協助買賣雙方進行產權交易及過戶、協辦銀行貸款等事宜。

但如果有人想用很低的價格、甚至是「零成本」買到房子,最常見的手法就是透過「假合約」墊高成交價,進而向銀行申請貸款,這就是房地產俗稱的「AB約」,也就是有兩份合約,一份是實際上買賣交易的1000萬,另一份則是比實際成交總價來得較高,用1200萬元拿去向銀行貸款,同時拿去作假的實價登錄。

「通常零元炒房團一定有建商、銀行內部的『配合』才會成功超貸。」一名市場人士透露,銀行為了爭取房貸業務加上若銀行本身內控又不完整,銀行內部估價作業只要以實價登錄買賣契約價1200萬為基準,貸款8成就960萬元,等於有心人士用40萬就可以買到房子,幾乎是用很低的成本購屋。

還有一種情況是,假設買方向建商買的房屋價是900萬,外加裝潢款300萬元後,簽約買賣契約價格的總價也是1200萬元,若銀行8成貸款,也等於是自備款只要出40萬。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,銀行的估價作業除了依照買賣契約書價格之外,還有銀行內部自行估價金額,並採用孰低計算擔保品價值,如果銀行認為1200萬成交價沒有異常,又有人可以「配合」,銀行估價很有可能就可以過關,達到零元購屋。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也指出,這些「超貸」案件主要會涉及幾個爭議環節,包括「AB約」涉及偽造文書的問題、不實的實價登錄會有公務員登載不實的問題、銀行超貸會有內控內稽問題等,「這已經不是房地產投資了,而是用房地產去做虛假合約,進行超貸行為。」

有趣的是,代書(現稱地政士)在零元購屋團的角色是什麼?市場人士指出,代書行業最早是從日治時期負責不動產登記的「司法書士」發展而來,後來被視為是買賣雙方對於房屋的產權交易安全把關者,但由於代書通常跟銀行、建商都有不錯的關係,至今也有些傳統民間代書提供的服務也很模糊, 像是,可能是擔任仲介的角色,又或是資金提供者,猶如民間版的地下錢莊。

甚至有些人頭戶的貸款條件、付款能力並不佳,因此就會有另一種角色是「代辦公司」,他們宣稱有特殊管道,可以協助信用有狀況的人,媒合最容易過件的銀行,順利貸到貸款,但往往這會涉及利用人頭偽造所得證明。

業界人士指出,市場好的時候,這些不肖業者就是一條「炒房供應鏈」,大家都不會出事,因為只要有物件、把價格做高、向銀行超貸,人頭戶都不用出錢,最後獲利了結,形成一個共犯結構,這個生態圈在業界早已行之多年。