【聯合報/高力國際董事總經理劉學龍/編輯室報告】

近兩年房價快速飆漲,加以產業失衡所得差距大,多數民眾紛吶喊薪資早已追不上房價。不過,正因房價快速飆漲,也提供沉寂已久的地上權住宅案一些存活空間,尤其台北市去年一口氣出現三個地上權住宅案。

根據最新實價揭露,去年大安區兩個地上權案累積揭露卅八戶預售實價紀錄,其中一案每坪單價七十七點六萬至九十三點七萬元,總價八五○萬至一七九二萬元,另一個案總價一二七六萬至一七六八萬元,其中二樓以上每坪單價一○一萬至一一○萬元,明顯低於周邊所有權新案行情。用這樣低總價入手精華地段,或許是年輕族群可以思考的選項。

筆者觀察到這一波的房價快速飆漲,其中一大主因是因為地價飛漲所推動,尤其過往幾年大台北以外的地方政府不斷透過抵費地標售,讓建商以超高溢價率競逐土地,更提供私人地主一個定錨價格,價格愈推愈高,自然反映到後續的住宅建案售價,地方政府應思考以地上權方式進行標售,而非一次賣斷方式標售土地,地上權有特定的使用年限,地價負擔相對便宜。

以過去經驗來看,地上權住宅大約會是同地段所有權價格的七折,若以此計算的話,建商也不至於高價競標土地。對民眾而言,不妨將「地上權住宅」視為「長期租賃」的居住選項,在持有年限期間不用擔心房東出售而被迫搬遷,或租金轉嫁而漲租,更可以按照自己心意規畫房屋格局的設計。

不動產置產的最高原則就是區位及生活機能,舉例來說,以現今房價飆漲趨勢,光是桃園市龜山的A七重畫區,相對便宜的房價成為雙北年輕人口外移的選擇之一,住宅新推案已喊上四字頭,一戶三房含車位總價就要一千三百萬元;但換個角度思考,以這樣相同總價也可以買到台北市大安區買到地上權的「小宅」新案,如果有總價不到一千五百萬的選擇,究竟要山長水遠到桃園龜山擁有一戶所有權住宅,還是在交通便捷、生活機能成熟的北市大安區買進地上權小宅?我認為是值得讓年輕人思考的購屋選擇。

尤其目前地上權住宅案過往諸多限制已經打開,像是分戶貸款、貸款成數不足、貸款年限、高房貸利率、地租飆漲、坪數過大導致總價太高等令人詬病因素已逐步解決。近年北市的地上權推案以小坪數低總價為市場主流,而現在銀行貸款成數可達七成,房貸利率僅較所有權住宅高出兩碼,地租則採一加百分之二點五,其中只有百分之一採取浮動機制,這些都讓地上權住宅更容易被市場接受。

居住的問題穩定,社會氣氛才能穩定,我認為應該推廣這種長期穩定租屋的概念,政府以地上權取代土地所有權標售,減少建商高額競價的情況,對民眾來說,選擇地上權的人也可在自住期間趁勢存更多的購屋款,等到存足購換屋基金,屆時換屋後,原有的地上權住宅還可出租,其實也是多元置產的選項。