【自由時報記者朱語蕎報導/編輯室報告】

政府自去年開始,祭出一波波打炒房政策,甚至今年才剛過幾天,央行就宣布針對建商貸款購地,未在18個月內動工,將按比例收回貸款或提高利息,藉此打擊建商囤地;此外,央行也宣布,今年將視情況隨時升息,各地方政府也陸續提出囤房稅率,中央聯手地方一起打炒房,可說是史無前例的合作。

但觀察近期市況發現,交易狀況並未因政府打壓而有所下滑,房價更是堅挺,新建案價格不斷上調,建商似乎完全不擔心後市狀況。中華民國不動產聯盟總會表示,「通膨」是支撐這波房價高漲的最重要關鍵,全球正面臨通膨風暴,當全球大印鈔時,台灣也被迫增加貨幣供給,這些增加的本國貨幣加上外資,成了推動物價上漲的強大力量。

而在這波國際通膨浪潮之下,市場游資需要找尋出口,房地產就成了最好的避風港,隨著土地與營造成本不斷上升,剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠,形成房價的一股上升螺旋。依最新資料,消費者購買耐久財信心指數達到歷史次高,2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟,是近8年新高。五大銀行住宅貸款月增近720億,增幅也是史上次高。

此外,在央行多次限縮融資條件下,市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤,而從法人為主要買方的大型土地交易統計,已連5年成長,交易總額更達到史上最高的4256億元,可見不論一般消費者與大型法人都同步在加緊置產。

對於明年房市,中華民國不動產聯聯盟總會預估,在營造成本持續上漲狀況下,且開發商受限於央行選擇性信用管制,將導致購地意願降低,間接影響市場供給量,而中古屋市場也因房地合一稅5年閉鎖期,釋出減少,也可能會將重稅轉嫁給買方,造成量縮價漲情況。

璞園建築團隊董事長李忠恕認為,台北市房價沒有下跌的理由,未來只會越來越高,南部因為基期低,房價還有上漲空間,現在什麼東西都在漲,房子是相對保值的產品,這也是為什麼房價不斷上漲,大家卻仍一直在買房。

中華民國不動產仲介經濟商業同業公會全國聯合會理事長張世芳表示,今年房市還是呈現南熱北溫的狀況,因缺工缺料所造成的成本上升屬全台性,預估雙北市為價增量平,漲幅約5%左右;桃園市持續因為新興重劃區完工交屋,移轉登記棟數將持續增加約5~8%,房價增幅則視區域公共建設發展而定;台中市的捷運效應預料將在2022年持續發酵,沿線房市價量續走強;台南市及高雄市預估仍將是2022年的焦點,需求仍將持續擴大,房價急起直追雙北及桃園與台中,仍有10%左右空間。

不過,永慶房產集團業務總經理葉凌棋卻提出,影響2022年房市有三大變數,包括貨幣緊縮、房市政策、市場超額供給,在政府打炒房下重手下,市場對房價上漲預期將有所改變,房價漲勢會趨緩,全年交易量估34.5~35.5萬棟之間,較2021年持平或小增3%。

至於利率調升是否會影響房市交易和價格?吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言,利率只是房價上漲次因,而非主因,市場機制與景氣變動因素自然會促使房價漲跌起伏,中南部因基期低加上產業大舉南移,有一定程度的補漲空間,預期兩年內達到滿足點後市場就會冷卻,房價就會緩和下來。