【經濟日報記者游智文報導/編輯室報告】

國內房市有四大鐵律,隨著近年房市劇烈多空起伏,這些鐵律逐漸被打破。本系列報導透過完整介紹,讓大家在買賣屋時不會陷入傳統思考框架而失策。

股市走勢的重要法則是「量先價行」,這同樣也是房市的首要鐵律,檢視房地產的買賣趨勢,交易量向來是價格先行指標,交易量放大,即代表市場買氣旺盛,房價會上漲;相反之交易量若減少,代表買氣下滑,房價就下跌。這在過去是硬道理,不僅房市如此,股市也如此。

然而,近年國內房市走勢卻經常相反。比如2011年時,當年6月1日奢侈稅上路前後,房市急凍,各地交易量較前一年同期減少二成以上,2011全年買賣移轉達36萬棟,較前一年的40萬棟減少約一成。

但觀察房價,2010年Q4信義全國房價指數為206,2011年Q4已到226,房價沒跌,反而上漲約一成。

2012年買賣移轉棟數持續下滑至32萬棟,買氣又少一成,但信義房價指數持續上升到248,又漲了一成。那兩年,六都房價都是一路走升,桃園飆漲逾四成,新北漲了21%,台北房價基期高,但也漲了13%。

交易量是很多投資客進出場重要依據,當年很多人是因為看到奢侈稅上路,交易量狂跌,急忙拋售房子,但幾乎都是捶心肝收場。

一位黃姓退休族就是如此。他在2010年底,投資台北市大安區一間房子,總價約2,500萬元,奢侈稅上路前,他發現交易量急縮,趕快委託房仲上網出售,要價2,700萬,想說少賺一點,順利脫手就好。

沒想到當時房市一片肅殺,落下的刀子沒人敢接,一直到奢侈稅上路,都還賣不掉。

由於奢侈稅上路後,交易量還在下滑,市場有人預估房價跌一成,有人估二成,甚至三成。他擔心愈晚賣賠愈多,牙根一咬,決定原價轉手,順利在當年7月以2,500萬出售。雖說原價出售,但因得繳15%奢侈稅,實際上仍賠了300多萬元。

嘔人的是,那波交易量大減,房價幾乎沒跌,相隔一季,更開始緩慢上漲,本來想說先跑先贏,結果卻是先跑先輸。

交易量下滑,但房價不跌反漲,2014年初也曾出現,那時受政府頻出招打房影響,房市買氣也是急凍,但房價仍持續上揚。去年新冠肺炎疫情爆發後,國內房市兩度因疫情升溫,交易量明顯下滑,房價也都不跌反漲。

過去兩年,同樣有不少人相信「量先價行」法則,在交易量下滑的時候,低價賣出手上資產,但看到現在漲成這樣,也都嘆息搖頭。