【自由時報記者林耀文報導/編輯室報告】

因應台86東西向快速道路完工通車之區位優勢、西部濱海遊憩觀光服務資源、公設保留地檢討作業原則,同時為南區灣裡公園環境整治及灣裡市場重建等需求,台南市府今(10)日公告實施變更南市南區都市計畫(台86台南端交流道兩側住宅基金土地及周邊地區)專案通盤檢討案,以改善喜樹、灣裡地區整體公共設施服務品質,同時活化國有閒置土地,劃為都市更新地區,面積總計約29.73公頃(約9萬坪),將採公辦都更以提供地區公益設施。

台南市府指出,南區過去為原南市人口老化、外移之行政區,伴隨台86東西向快速道路完工通車,讓本區之交通便利性大幅提升,成為進入台南端重要交通樞紐節點,且與西側台17線西濱海岸觀光發展軸線往北連結至安平港,深入至南 市中心,於整體地方發展政策扶持契機,配合周邊相關重大建設計畫發展契機, 本計畫具備活化轉型成為兼具觀光遊憩發展及宜適宜居之新興開發潛力地區。

考量計畫區周邊聚落住宅發展密集,商業服務機能較為缺乏,期於區內創造多元使用空間,串聯西側黃金海岸濱海遊憩軸線等觀光資源。可配合濱海遊憩發展觀光旅館服務,營造整體休閒環境,作為台南南端新地標與活動據點,並藉由地區道路系統引導至計畫區內部,滿足既有聚落及開發後所需之商業空間,提供喜樹灣裡地區新型態消費空間。

計畫區原為南區喜樹灣裡地區之住宅基金土地,區內土地權屬以公有地為主,面積約29.52公頃,占計畫區 99.16%,包含國有地(97.78%)及市有地(1.38%),其中又以國有財產署住宅基金列管之土地為最,面積約27.61公頃,占計畫區92.74%;其餘屬私有地部分面積約0.25公頃,占計畫區 0.84%,主要分布於「文小50」學校用地及道路用地上。

本次檢討範圍以台86東西向快速公路台南端交流道貫穿區分為南北兩區塊,北鄰喜樹聯合社區活動中心(機S6)、東以明興路為界、南至灣裡路211巷、西鄰臺南端交流道口沿線綠美化公園(綠9),面積總計29.77公頃,土地使用計畫以住宅區為主,其餘為公共設施用地,面積約16.26公頃,占計畫總面積約54.62%,住宅區編號為「住四」,其使用強度為建蔽率不得大於60%、容積率不得大180%。

本計畫範圍多屬國有土地,原則採市地重劃方式開發;惟部分範圍四至之私有計畫道路用地,因地主眾多且面積狹小不易使用,故依「台南市都市計畫區土地變更負擔公共設施審議原則」採調降容積方式辦理。

南市府都發局表示,配合高齡少子化趨勢及依循公共設施保留地檢討作業原則指導區內公共設施轉型契機,,惟有鑒於住宅基金屬特種基金,有其財務自償性考量,故擬透過周邊整體住宅基金土地之規劃檢討,結合前述公共設施用地解編契機,研議土地使用計畫,並與管理機關協調達成共識,以期配合台86之通車,帶動台南端兩側地區人口引入,並與西側黃金海岸一帶濱海遊憩軸線串聯,促成地方公共建設土地取得到位、住宅基金土地活化與周邊地區公共設施服務水準提升等三贏局面。

台86東西向快速道路開通後,可串連國道1號、國道3號、台17線及高鐵台南站等,大幅提升計畫區交通便利性,帶動南區南端轉型為新門戶。因應區域性人流引入及周邊重大建設帶動效應,評估導入遊憩觀光之可行性,以及補充商業服務,健全周邊舊聚落之生活機能。

本次檢討後共劃設住宅區、商業區及觀光發展特定專用區等 3 類土地使用分區,合計面積設約18.13公頃,佔計畫區60.90%,本計畫住宅區劃設面積約9.98 公頃,佔計畫區33.52%,屬國有地者劃分為「住四」住宅區,面積約9.95公頃,佔計畫區33.42%,其餘部分則為「住一」住宅區,面積約0.03公頃,佔計畫區 0.10%。

為帶動地區發展,增加生活機能劃設商業區,面積約5.31公頃,佔計畫區17.84%。考量區位條件鄰近西濱觀光遊憩發展軸線,極具觀光發展潛力,基於住宅基金土地活化再利用原則,劃設觀光發展特定專用區,面積約2.84公頃,佔計畫區9.54%。