【自由時報記者朱語蕎報導/編輯室報告】

當名下房屋被查封後,屋主大多會趁法院拍賣前出售,但專家指出,「限制登記」會讓這類被查封、假扣押的不動產無法順利出售甚至過戶,不得不小心。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,「限制登記」是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記,有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記,抵押權第一順位到其他順位,可以無限制次數辦理登記,但是依據土地登記規則第140條規定,「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後,法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時,登記機關應不予受理,並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」

鄭文在說,法院查封時的併案,要向承辦法院執行處或是書記官,查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經「兵臨城下」。另外,想要撤封辦理過戶登記,就必須要全部清償或是和解,才能撤銷查封後辦理其他登記, 所以遇到該類案件務必小心應對。

鄭文在舉了一個實務上案例指出,賣方因為欠繳行政罰鍰,不動產遭到法務部行政執行署查封登記,原本欠款約80萬元,買方也知悉,於是簽立買賣契約書在案,詎料,要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款全數併案,必須清償約200萬元才能徹封、辦理過戶事宜。

若全數清償撤封,再加上賣方的原有抵押權貸款,已經超過買賣總價甚多,非買方所能承受,賣方亦無力清償,因此案件無法順利進行。

鄭文在建議,當遇到法院查封案件時,如果沒有把握完成撤銷查封並辦理過戶登記,選擇去法院投標會是比較安全的方法,因為進入法拍程序,所有債務人應該繳納的稅金,對於債權人應該清償的債務,概與得標人無關,統一由法院依照債權的優先性,做成強制執行金額分配表,直接分配給稅捐單位或是債權人,即使分配不足,也不會影響買方取得權利移轉證書,及過戶的程序。