【中國時報報導/口譯工作者王麗莎發表/編輯室報告】

法律設計與實務操作存在著一定的差異時,民眾在生活上的應用就可能會遇上或大或小的問題。如果能夠順利解決還不打緊,就怕有心之人會利用法律設計上的漏洞,讓其他不甚了解法律的單純老百姓無辜受害。比如管理費應該由區分所有權人繳納還是實際住在裡面的住戶(租客)繳納,在法律原本的設計和實務的操作上,就存在著相當大的差異。

依照內政部所訂定的《公寓大廈管理條例》,管理費理論上應該要由區分所有權人,也就是屋主來繳納。但很多在外租屋的租客或是手中有房子在出租的房東就會知道,通常房東會叫房客自己把管理費繳給管委會。背後的理由也很簡單,因為管理費通常是用在公共空間或日常公共事務的管理和修繕,所以基於「使用者付費」的邏輯,一般的社區和公寓大廈也都是跟實際住在房子裡的使用者收取管理費。可是就法律上來說,管理費其實自始至終都是管委會和區分所有權人(房東或屋主)之間的權利義務關係,與房客無關。

換句話說,如果租客長期積欠管理費不繳納,而管委會想要追討這筆費用時,他們到時告上法院的對象,就會是房東而不會是租客。因為房東就算當初在租屋時向房客約定好,管理費由房客負擔,但這也只是房東和租客之間的租賃關係,並不屬於《公寓大廈管理條例》所規定的範圍。當管委會收取不到管理費時,房東也無法直接將債務轉移到房客的身上。於是就變成管委會向法院提告要強制徵收房東的管理費,房東與房客之間則要另外打官司的混亂情況。

於是為了解決管理費收取的困難,或是為了防止房東房客互踢皮球,有些公寓大廈或社區的管委會,就會開始引進房仲業者來擔任社區的管委會幹部。本來的目的,是希望這些房仲業者在協助處理租賃事宜的同時,能夠向住戶將繳納管理費的權利義務先行釐清。再者,則是當房客真的積欠、房東也想要相應不理時,能在未來房屋買賣交易的過程當中,確實追回這筆款項。

只不過這樣的做法,又導致的另外一個問題就是,因為管委會的幹部具有房仲的身份,所以在住戶和政府之間,管委會的角色就變得很有爭議。因為房仲講好聽一點,一定會希望與鄰為善,可是講得實際一點,就是想要做生意。既然成了小衙門的代理人之一,對於住戶的違規行為,比如在公共空間堆放私人雜物,有時就寧願睜一隻眼閉一隻眼,而沒有好好落實相關的管理規定。

除非有完全了解法律與相關規定的住戶共同監督,發現不合規定之處逕行向有關單位舉報,否則法律就算有所規定,實際的施行狀況政府也不可能完全掌握。政府將部分權力讓渡給管委會已經行之有年,或許也該重新審視在實務面,是否還有改善空間。