【好房網News記者賴心怡報導/編輯室報告】

「千金買房,萬金買鄰」,住在公寓大樓的民眾越來越多,若是不幸遇上壞鄰居,不僅居住品質大受影響,還須花上許多心力溝通協調。遇到「惡鄰」深受其擾,究竟有沒有方法能解決呢?

依據公寓大廈管理條例第22條(俗稱惡鄰居條款)第1項規定:住戶有「積欠過多管理費」、「特定行為經罰款後仍未改善、再犯」、「其他重大違法違規事項」者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

喆律法律事務所雷皓明律師在《法律010-免費法律諮詢》中表示,惡鄰條款有著強大的公權力,能夠強制住戶搬遷,為了防止被有心人士濫用,成為報復手段,內政部也設置了相當嚴格的通過門檻,以「積欠管理費」為例,金額需達到總價百分之1,也就是1,000萬的房子要累積欠繳10萬元,再經過存證信函、強制執行仍無法處理才能行使。

另外,根據公寓大廈管理條例第31條:區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席,以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。

不僅是出席人數,區分所有權人所持有的區分所有權比例(屋主持有坪數佔總社區坪數比例)也須達標。高難度的標準,再加上需要給對方3個月的改善期限,法律程序對一般住戶相對複雜耗時,即使聘起專業律師也需要一段處理時間,很多住戶嫌麻煩,不是真的「天怒人怨」,沒有遇到惡鄰居誇張行徑的居民不一定會投下同意票。

同時,法院也會嚴格審視程序有沒有符合法規,曾經有案例,管委會為了解決惡鄰居亂檢舉的問題,排除萬難通過區分所有權人會議,卻沒有給對方3個月限期改善,法院審理後認為不符程序,駁回管委會的聲請,惡鄰居不必搬家。

雷皓明律師也提醒,這項條款只適用在設有「管委會」、適用「公寓大廈管理條例」的大樓;透天厝則沒有「透天惡鄰居條款」。若是真的遇上惡鄰居,除了報警會是比較有用的方法,亦可透過「民事訴訟」,使用民法的優點是可以跳過管委會,不用承擔開不成會議、投票未通過的風險。不過既然上了法院,證據就需要備齊,包括報案紀錄、筆錄、錄音及錄影證據保存以及尋求證人(其他鄰居)作證都很重要。