【自由時報記者張瀞勻報導/編輯室報告】

近一年房地產市場不可同日可喻,越打房、房價越漲越快,對於自住客而言可不是件好消息,而2022年想要買房,該快看快買,還是勤看緩買?自由時報《地產天下》邀請到三位房市專家提供自住買方建議,其中住宅週報社長陸敬民、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛同樣都認為這次房市上漲無歷史經驗可循,陸敬民更表示,「如果用時間等待房價下跌,代價可能是人生的精華時期。」

2022年一開春,大環境喊升息風聲不斷,經過去年房市瘋漲的狀況,今年想買的人該又要如何出手?黃舒衛指出,今年房市觀察有三大重點,重中之重關鍵為通膨效應、其二則是各國貨幣量化寬鬆,最後則是產業投資熱潮,「通膨效應下形成的物料雙漲趨勢,使得成本的僵固性沒有辦法下彎,加上去年住宅建照核發量達達16萬9,651宅,創下1995年以後、26年歷史新高紀錄,預料接下來的2年內缺工料的問題只會更加白熱化,即使買氣會受到政策下降,但是營造成本墊高的問題無法解決,如果是這2~3年想要買房自用,購屋成本很難下跌。」

黃舒衛也表示,在貨幣量化寬鬆下,資金瘋狂湧進台灣市場,依照過去的歷史經驗,上一回2013年美國停止QE的確讓房地產市場打回原形,多頭在2015年回落、2016年到達谷底,但這次的資金潮變化更大,最快今年下半年、2023年會反應在去化狀況,買氣會增加難度,但是行庫在央行緊盯下,貸款壓力上升,開發商得掏出更多資金興建,無法逃避被墊高的資金成本,雖然買氣會受到壓抑,但今年房價驚驚漲態勢更明顯,即便買方外溢到中南部,但趨勢不可逆。」

最後一關鍵則是「產業投資」,這是過去沒有發生過的光景,黃舒衛認為,「護國神山」台積電過去每年投資百億美金,但今年宣布投資額站上400億元,增才數量未來年年倍增,且不單只有台積電,還有它周邊焦慮的服務業、製造業、代理商,甚至會計師事務所,都得想方設法在台中、台南、高雄設廠買辦,設廠買辦所帶進來的研發、管理階層等都將成為區域人口紅利,另外提醒自住客:「不要輕忽投資買盤、自住買盤追價能力,特別是中南部過去因產業、就業機會不足,中古、新屋市場供給量也不高,因此一旦有付款輕鬆的預售案進場,很容易成為投資置產目標。」

陸敬民也對自住族提出五大建議:

1、房價就跟車價和物價一樣,要漲的時候各種理由,該跌的時候卻各種推託,所以不要期待房價下跌再進場,房市不同於股市,不會在1~2年內就完成一場循環,買方用時間等待房價下跌,代價可能是人生的精華時期。

2、從時間複利的角度來看,不僅投資要趁年輕,買房子也要趁年輕,因為年輕就是購屋族最大的本錢。房價在漲的時候,往往超過受薪階級存錢的速度,有了第一屋,不僅有機會換屋、二換,甚至三換,越換越好,長期信用累積下來,也能夠跟銀行談到比較有利的貸款條件。

3、買房子,不是娶女神,人都難以完美了,更何況是房子?所以策略上不妨「先求有再求好」,若覺得預售屋價格太高?那就轉進中古屋,總之儘速持有資產才是務實之舉,以避免淪落到被資產增值狠甩在後、相對貧窮的窘境。
4、不要聽政府說些什麼,而要看政府做了什麼。過去2年,政府祭出許多所謂「打炒房」措施,但房價越打越高,政府房地合一稅收也暴增,所以想靠政府幫把房價打下來?這想法不現實。

5、當趨勢來臨時,就算不能引領趨勢,也要順著趨勢,千萬不要跟趨勢對做,如果「有土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念,是「五子登科」裡最重要的一環,那就請取得進入「贏者圈」的門票吧,結論就是「別當憤青」。

除了對於自住客購屋建議,591房屋交易網公關組長畢務潔也提醒,要留意升息關鍵,不少人會把台灣與美國房市相提並論,但其實不管股匯市還是經濟結構都差距很大,因此台灣儘管要升息預計也會從半碼(0.125%)開始,且頻繁升息機率不大,購屋族無須太過驚慌,對於房價的漲跌將不會有太過劇烈的連鎖反應。

但得須注意,買房後進入揹房貸的階段,則是動輒20、30年的時間,利率會直接影響每月的房貸負擔金額,舉例來說,貸款1000萬元,利率若從1.35%加半碼變成1.475%,本息攤還下,每月應繳金額直接從33797元變為34392元,雖說差不到千元,但若每年緩步上升,還是會讓購屋族造成負擔。畢務潔指出,在預計升息的情況下,購屋族可以先從相熟的銀行詢問,是否可申辦固定利率類型房貸,賺取「利率差」並注意綁約期違約金年限,若未來大環境改為降息,精算提前清償若無違約金,就透過轉貸方式選擇最適合的房貸專案。

黃舒衛也提醒,在近2年缺工缺料之下,估計未來數年營造品質恐怕難以如同過去,加上消費者處於弱勢,一定要特別留意開發案財務跟交屋狀況。此外,他表示,過去大家對於地段有刻版印象,但後疫情時代,靈活工作機會變多了,區位被科技、交通運輸條件所改變,未來地段條件不再像過往所界定。

住宅週報社長陸敬民表示,坊間部分專家與名嘴認為,在升息、少子化、房價已高,還有政府「打炒房」措施等諸多因素激盪下,今年房市恐迎來泡沫化危機,有的專家還拿出歷年統計數據與折線圖,來輔助支持對於房價泡沫化的預測,曾經我也非常重視這些圖表,認為可以從過去的經驗來推演未來的走勢,但是從這次走勢發現,台灣房市每一次的榮枯,從來都是全新的局面,過去的經驗並不能做為判斷今後走勢的憑藉。