【網路地產王報導/編輯室報告】

日前舉辦年終記者會,會中對於2021年房市回顧及2022年展望,提出專業看法及分析,並對政府提出建言。林正雄理事長表示,2021房地產市場3大要素:景氣復甦、通貨膨脹與政府打房所組合。

2020年1/23武漢因COVID-19疫情封城,全球亦擴大邊境管制,全球服務業與航空業陷入停擺。所幸疫苗問世開始施打普及,加上各國政府採取量化寬鬆貨幣政策刺激消費,全球經濟壓力趨於和緩。

相較於各國,台灣疫情管控得宜,景氣對策訊號連10個月維持在熱絡階段,外銷訂單創歷史新高,製造業採購經理人指數(PMI)連18個月擴張,批發、零售及餐飲業營業額年增11.3%,GDP成長率達6.05%,台股加權指數更是續創歷史高點站穩萬八關卡。

但緊接著因經濟強勢復甦需求驟升,供應商搶料備貨,國際貿易因缺船、缺櫃與塞港等因素,導致原物料、農作物價格上升,全球面臨通膨風暴。當全球大印鈔時,我國也被迫增加貨幣供給(110年底M1B年增14.2%),消費者物價指數CPI年增率創13年新高,躉售物價指數年增率創41年新高。營建業亦因缺料缺工問題嚴重,加上國際原物料漲價潮,整體營造成本上漲55%。

政府為了穩定房價自2020年12月8日央行實施選擇性信用管制,吹起新一輪政府打房的號角,接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等,希望從資金面截斷炒房動能。2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟,是近8年新高,在央行多次限縮融資條件下,市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤,而房市量能具創高可見確實剛性需求者眾。而從法人為主要買方的大型土地交易統計,已連5年成長,交易總額更達到史上最高的4256億元。

展望2022年,在前所未有的通膨浪潮中,置產仍是抵抗通膨影響的最佳方式。減碳議題更細部延伸到建築規劃納入綠建築、智慧建築概念等強化綠能與節能訴求產品,將陸續成為標準配備。

環境方面,去年中「實價登錄2.0」正式上路,揭露成交登錄資訊到門牌、預售屋備查後銷售、銷售契約納管、成交1個月內申報,加上主管機關不定期稽查。從成交資訊公開透明、銷售資訊與契約皆由政府把關審核後使用。

2022年的不動產市場預估:量縮價揚
1.預售與新成屋市場:通膨壓力大,營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制,導致購地貸款成數減少,購地連動降低,將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。
2.成屋(二手屋)市場:因房地合一稅長達5年的閉鎖期,與超重的45%稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少,造成供不應求;而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。

林正雄建議,房市政策可以更細緻考量,建議重點如下:
1.應適度鬆綁房地合一稅規定。
2.選擇性信用管制對於開發商購地貸款限制,建議拉長土地融資限期18月內需動工開發,再者若已限期開發,貸款成數應回歸到8成,若逾期未開發再調降成數與加碼計息。
3.建議政府加重補貼住宅公益出租,增加出租住宅供給,減輕年輕人的負擔。
4.希望政府暫緩實施囤房稅,妥善配套措施,避免誤傷租屋族群與包租代管業者。

暫緩實施「限制預售屋換約轉售」,待與產業界妥善互動,避免造成產業動盪與消費爭議。