花蓮青年住宅

【信傳媒葉佳華報導/編輯室報告】

繼中央銀行祭出第四波打房政策,金管會日前也出手,針對法人戶購置住宅、自然人3戶以上、購地、餘屋貸款以及工業區閒置土地抵押貸款適用的風險權數全面調高,由於風險權數調高將會直接影響銀行承做相關業務的資本計提,國銀主管分析,預期影響最大的仍在於原先承作較多土建融或是第三戶以上房貸較多的銀行。

簡單來說,風險權數是指銀行計算資本適足率時,決定銀行必須計提多少資本的標準。換言之,這次金管會針對國銀新承作土建融資與房貸拉高風險權數,代表銀行被要求的資本計提也會跟著拉高,對銀行業承作的業務成本都會有所影響。當資本計提越多時,銀行也會面臨增資壓力。

根據金管會最新措施,將從五大面向調高國銀承做土建融資與房貸的風險權數,其中公司法人一般型房貸與收益型房貸的風險權數將分別拉高到50%與100%;自然人購置第三戶的房貸風險權數也直接從30%拉高到100%。

另外,在購地貸款方面,住宅區與商業區的風險權數新制也分別為150%與200%;餘屋貸款住宅用收益型的的風險權數也從30%直接拉高到100%;工業區閒置土地貸款則從75~150%直接提高到200%。

該規定自17日發布隨即生效,但不溯及既往,僅適用於舊貸續借、轉貸案以及新承作的案件。金管會也指出,以2021年第3季資本適足率估算,風險權數提升將使整體國銀資本適足率下滑,幅度大約落在0.47~0.58個百分點,不過有4家銀行衝擊較大,資本適足率降幅約來到1.1~1.6個百分點。

一名負責督導個金房貸業務的行庫主管指出,目前銀行已針對第三戶以上的房貸訂定差別訂價,也就是第2戶、第3戶以上的房貸利率紛紛依序上調,由於過去就受到央行積極勸說,使得同業現行也多半透過「以價制量」的方式控管風險,因此新制上路後,預期銀行對於3戶以上多戶房貸族也將「盡可能不做」,或是訂定更高的利率,但對於首購族來說幾乎不受影響。

法人則指出,國內的土融貸款大行幾乎都是公股銀行,以餘額來看,前三名分別為土銀、合庫與華南銀,尤其除土銀土建融放款占總授信額度超過兩成。這也是為什麼土銀董座謝娟娟率先在去年喊出今年不動產放款目標「零成長」。

一名公股銀行主管也指出,現在承作新土建融案件幾乎是「擇優而作」,分別採取挑選好的公司、好的地點及產品,並且訂定合適的利率價格;房貸新戶則回歸首購自主需求,至於因應土建融縮緊,銀行也將朝向中小企業的放款、或是危老都更案來填補業務缺口。

在原物料上漲的趨勢下,建商開始採取先建後售,但加上央行近年來不斷針對金融機構辦理購地貸款成數限縮,嚴重衝擊口袋不夠深的建商,反而出現大者恆大的情況,這次金管會更針對購屋貸款調整貸款風險權數,皆不利於自有資金較少的建商。

至於金管會新制將對於房市產生什麼變化?瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛則分析,這五個不動產貸款的適合類別幾乎跟央行先前管制的範圍相同,換言之,這是繼道德勸說、全面性金檢之後,主管機關要求銀行落實KYC、差別訂價的具體措施。

黃舒衛認為,主管機關表面是確保金融放款不會因為房市起伏而產生系統性風險,但配合之前公股行庫下調今年土建融業績成長的方向,實際上新規範就是用「以價制量」的方式抽建設產業的銀根。

黃舒衛則提醒,目前缺工、缺料的情況未解,原本建商預期3年可完工、貸款期限也差不多,但若屆時沒有在期限內完工,銀行到期不再續貸,建商可能被迫在施工中「搬銀行」,到時肯定焦頭爛額,最壞的情況也可能會出現建商換人的局面。

整體金管會新制對於房市的影響,黃舒衛認為,只要還沒進入成屋,目前現有的不動產管制對於購買預售屋的投資客並沒有太大衝擊,主因是購置預售屋目前僅需要繳訂金、簽約金即可,直到交屋才需要銀行貸款,但投資客多半在預售屋交屋之前就已經換約退場,因此影響不大,真正對投資客有衝擊性的是,內政部的限制新案換約轉售、管制私法人購屋等5招。

因此在建商取得資金較為困難、建材成本又拉高、甚至投資客還沒有「真正被管到」的情形之下,市場預期接下來新供給的新建案量恐會減少,價格應該很難大幅回檔。