【住展雜誌報導/編輯室報告】

都會區大樓住戶越來越多,住戶與管委會磨擦也與日俱增。管委會制定的規約有無強制力?什麼樣的規約才是合法、可行的?如果發生糾紛,又該怎麼解決呢……

國內房價持續墊高,各大都會區因地價高昂,透天是越來越少,取而代之的是櫛次鱗比的集合式大樓。

按照《公寓大廈管理條例》規定,大樓必須召開「區分所有權人會議」,設立「管理委員會」(以下簡稱「管委會」);管委會依法可保管運用「公共基金」、社區維護清潔,還有訂立「社區規約」。

但若管委會訂立的規約太特殊,有時會引起部份住戶反彈,甚至對簿公堂也大有人在。

本刊從全台各地主管機關、調解委員會與訴訟資料中,彙整出引起爭議的奇葩規約,以及常見的規約糾紛(詳見表一)。較常見的糾紛,以「禁養寵物、或禁養大型犬」、「禁止裝設防墜裝置(隱形鐵窗)」、「一個車位只能停放一輛車,不得堆放雜物」、「公共基金不支付頂樓漏水修繕費用」、「禁止吸菸」、「外人不得租用車位」等等。

較奇葩的爭議,則是「禁止在中庭種菜」、「禁止碳火烤肉」、「寵物禁止進電梯」、「車輛必須裝ETC(電子道路收費系統)感應進出」等等。

至於「禁止焚燒金紙」也很荒謬,看似漫畫裡才有的內容,但筆者曾住過的大樓社區,就發生住戶多次在大樓梯廳焚燒金紙,事後管委會新增規約禁止。可以說,林子大了什麼鳥都有!

近期,我們還發現,桃園龜山A7重劃區某一大型預售屋案,建商自行擬定社區規約並附在買賣契約當中,要求買方簽署;其中一條規約,明訂「住戶以外的訪客(含親戚朋友),每人收N元清潔費」。這一條簡直讓人看矇了,如果說房仲帶看收費很合理,但若是非同住的父母來探訪也要收費,是不是怪怪的?

「管委會制定不合理的社區規約,可以嗎?」這是許多民眾心頭最大的疑問。

事實上,社區規約可不可行,關鍵要看兩個地方,第一是「是否合乎程序」,第二則是「規約不能牴觸國家既定法律」。

所謂「合乎程序」,指的是制定規約過程必須符法律規範;而要制定或修改、增刪規約,就得召開「區分所有權人會議」。因而,像前述A7建商自擬社區規約是不合理的。

《公寓大廈條例》第三十一條規定,「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人(每戶房子的所有權人,以下簡稱為屋主)三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」。

意即每次會議需有三分之二以上屋主出席,且出席的屋主中有四分之三以上的人同意,才能修改規約。以一個五十戶的社區為例,若要成功召開區分所有權人會議,必須有三十四戶的屋主出席、且出席者中有二十六戶投下贊成票,規約才算通過。但若內容牽涉到《公寓大廈管理報備事項處理原則》第三條「報備事項」,規約必須送到主管機關報備才算數;若未送交主管機關報備,則區分所有權人會議通過也無效。

倘若區分所有權人會議出席的屋主比例不到三分之二,即使全體投下贊成票通過修改規約,那麼規約仍然無效。其次,規約必須送達每一戶屋主知悉;若通過規約卻未公告、未送達通知,程序上就有了瑕疵。

有些社區、尤其是屋齡較老舊的中古大樓,屋主出席開會的意願低落,所以出席比例過低,時常導致會議開不成。因此,這類社區就會下修出席門檻並納入規約,例如下修到二分之一出席、二分之一同意,而這種作法是合法的。

規約要成立的另一要件,正是「不能牴觸國家既定法律」。

例如《公寓大廈條例》第八條第二項規定,「公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施」。如果規約要求住戶通通不能裝隱形鐵窗,已經牴觸國家法令,便是個無效的規約。

又如《公寓大廈條例》第二十九條第三項明訂,「主委最多只能連任一次」。如果某大樓只有一人願意擔任主委,其他人都不想當主委,便修改規約為「主委可連任二次以上」,那麼該規約也會無效。

如果管委會依法召開區分所有權人會議,出席與同意的屋主比例都符合法規,且規約內容並不逾越現行法令,修訂的規約就沒問題。

縱使規定符合程序、完全合法,住戶是否就該遵守呢?大多數住戶遵守規約,除了希望凝聚向心力、提升社區品質外,也避免因不遵守規約而破壞鄰居間的感情。可事實上,社區規約並沒有「強制力」,住戶可以選擇遵守,也可以選擇不遵守。

假如部份住戶不遵守規約,與管委會站在對立面,管委會是否能另定罰則處罰違規住戶呢?答案是「不行!」

法務部解釋,管委會「只能管,不能罰!」管委會只具有管理的角色,並不具備裁處的權力;而規約只是大樓住戶的公約,不具法律效力。如果住戶違反規約又遲不改善,管委會不可逕自處罰,應該依法報請主管機關裁罰;管委會若逕自處罰而遭住戶提告,往往會落得敗訴賠償的窘境。

除了報請主管機關裁罰外,住戶與管委會糾紛還有「鄉鎮調解委員會」、「訴訟」等兩大解決管道。唯差異在於,若雙方決定對簿公堂,法院的判決具備強制力,雙方都必須遵從判決結果。

但鄉鎮調解委員會的調解結果不具強制力,除非將全案報請法院「核定」,而經法院核定的調解結果,與民事判決有同一效力,才會產生強制力。

住戶若和管委會走上訴訟之路,不管誰贏誰輸,肯定會撕裂感情,往後見面分外眼紅。所以,如果對住區規約內容不滿,最好是多多跟鄰居們商量,爭取更多鄰居們的認同。更重要的是,一定要出席區分所有權人會議、多參與社區事務,才不會讓管理大權旁落他人,制定出不合理的規約!