【蘋果新聞網余奕賢報導/編輯室報告】

台北林森北路一帶的條通商圈,巷弄內日本料理、酒吧林立,不過85巷卻有35年公寓一樓店面因債務問題淪為法拍,權狀37.3坪,自從2020年3月開始經歷三輪、總計7次拍賣,過程皆以流標或停拍收場,預計今年下月3日展開第三輪的第三拍、底價2736.9萬元,單價更從最初的百萬元下修7字頭。專家指出,多次流標在於法院鑑價追趕不上市價變動,誤判底價遏阻投標意願,反觀三拍底價已低於市價8、9字頭,因此看好脫標。

店面位於林森北路85巷7號1樓,權狀37.3坪,整棟為5層公寓,根據法院公告,拍賣屬於債權抵押物事件,預計3月3日展開第三輪的第三拍、底價2736.9萬元,債務人為鄭顏姓自然人,光是筆錄方面就與債權人台灣中小企銀有3840萬元的資金往來,內容亦提及法院曾於2020年8月派員稽查,發現當時由「心花開日本料理店」以月租金13.5萬元承租,租期5年將持續至2022年5月,但引述債務人說法稱店家已於2021年1月提前解約,同年3月再度稽查發現已遭停水停電,因此拍定後點交。

信義房屋中山南京店不願具名的業務分析,條通商圈受到疫情影響,人潮下挫尚未恢復去年5月前的水準,不過林森北路所在的條通街邊店,每坪能有1000~1250元的月租行情,假設40坪的店面出租,月租金上看4~5萬元,收租效益相當可觀,有助消彌投資人的市場疑慮,加上該店面三拍單價7字頭,幾乎等同市69折,價格讓利已經符合市場預期,單就房價確實有機會拍出。

檢視拍賣紀錄發現,該店面從2020年3月起經歷三輪、總計7次拍賣,底價一再變動而且下一輪底價常見高於前一輪,例如第一輪從一拍底價4315萬元下修至三拍的2763萬元,最終停拍,同年12月第二輪第一拍回調4233萬元,第二拍又跌至3386.4萬元,同樣撤回拍賣,2022年1月第三輪第一拍回調4275萬元,第二拍也下調3420.6萬元,過程皆以流標或停拍收場。

鑫創資產總經理黃瑋諭研判,債務金額高達3840萬元,代表店面鑑價至少超過該金額,意味著最初拍賣確實有此行情,但法院鑑價顯然追趕不上市價變動,多次流標可能與預設底價過高有關,尤其2020年12月、2022年1月底價一度各自重回4200萬元,可見拍賣希望搶搭房市熱潮,結果事與願違,如今周邊條件相仿的物件每坪8、9字頭,部分來到百萬元,例如2019年7月85巷就有21.76坪的1樓成交2300萬元,每坪均價105.7萬元,反觀本次拍賣店面每坪僅73.4萬元,具有價格優勢因此看好脫標。