南港

【東森財經新聞報導/編輯室報告】

不動產服務機構公布「2022第二季台北市商辦市場調查」,在科技、金融業持續擴張,但尚未有新的辦公室供給釋出情況下,第二季台北市辦公室空置率僅3.08%,相較第一季下跌0.26%再創新低。

高力國際研究部董事梁儀盈指出,台北市近三年來租賃供需趨勢並無太大變動,由於市場長期低新增供給,每季均就現有存量去化,同時礙於可供搬遷選擇有限,加上新冠疫情干擾,租客多以既有續約為主。如同亞太區其他主要城市,由於租客對於辦公室等級及門面的要求,大樓等級越高空置率越低,需求越穩定,第二季頂級及A級辦公大樓空置率分別為2.48%與2.96%,均低於北市整體平均;而B級大樓空置率為3.90%,較上季明顯下降0.86%。

從區域來看,僅民生敦北與西區的空置率高於北市整體平均,其餘五處商圈空置率遠低於2.5%。租金方面,台北市辦公空置率跌租金漲的趨勢依舊,七大商圈租金全面上漲,台北市整體平均租金上揚至每月每坪約2,402元,單季漲幅達0.96%;其中頂級辦公室租金來到每月每坪約3,482元,單季就漲了1.69%。

對於今年辦公室租賃市場展望,高力國際認為,因為市中心新增供給有限,會讓房東對租金仍有期待,加上台灣此波疫情也即將趨緩,大多數的企業仍營運正常,整體經濟韌性佳,因此預期租金可望持續上揚,整體年租金漲幅維持2%。

除了台北市中心之外,內湖及南港兩大產業聚落需求也相當穩定。本季內科空置率約3.84%,較去年底下滑1.36%,平均租金則微漲至每月每坪租金1,252元;其中西湖段的空置率更探底至2.60%,租金來到每月每坪租金1,369元。而產業話題熱度高的南港,在台肥C2大樓租客遷入之後,南港區整體空置率由去年底的9.99%大幅降至第二季的1.98%,平均租金為每月每坪租金1,642元,半年漲幅為3.33%。

展望未來三年供給狀況,高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明說明,由於部分大樓工期延宕,2022年的台北市中心無任何新增供給,而內湖及南港區域則有洲子街開發案、國建利百代大樓兩棟、世康南港生技產業大樓、三美大樓等約4.8萬坪完工。2023年的台北市中心有高達逾7.4萬坪,包括遠雄大巨蛋、上海商銀新總行大樓、富邦A25、凱越敦南大樓、國壽松江路案、皇翔台汽北站案,以及陽信銀行總部等7案;另有內湖及南港的宏普新湖二路開發案、達永金矽谷、長虹豐匯、潤泰玉成段商辦以及遠雄I-City廠辦等合計約4萬坪。若在觀察至2024年,台北市中心又有另3.75萬坪、內湖及南港也有5.4萬坪,市場屆時將有供給壓力出現。

至於未來的商辦新思維,楊慧明進一步說明,預期ESG將在不動產業掀起一股新浪潮,在環境永續及員工健康的重視下,越來越多的跨國企業租戶會將大樓是否具備LEED與WELL的認證納入選點考量。此外,新冠疫情使得企業重新審視辦公空間使用效率,她認為實體辦公室需求雖不至於消失,但在混合工作模式的興起下,縮減租賃面積及室內工作空間彈性化將成趨勢。