【經濟日報記者朱曼寧報導/編輯室報告】

央行22日升息半碼,累計今年升息達2碼,重貼現率調升至1.625%,創近7年新高,但不再加碼房市信用管制,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減,但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘,再加上房市從第2季開始,原本的貸款調控,再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解,買氣趨淡,為避免過度干預造成市場風險,央行決策方向其實很單純。

黃舒衛指出,反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%,是2012年8月以來新高,生產者物價指數年增率高達14%,更重要的是,進口物價指數以美元計價年增率15.73%,但以台幣計價則跳升到17.00%,為1980年以來42年新高,顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。

此外,Fed在5月已經升過兩碼,台灣沒有落隊的空間,再加上7月、9月的利率走向轉鷹,都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息,然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊,因此央行第2季升息幅度落在半碼。

黃舒衛分析,央行作為全國資金調節的主管機關,從數據管理的角度來看,降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度,已經達標,因此繼續升息、升準,但不加碼房市信用管制內容。

他表示,代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第2季年增率站上雙位數之後,不但帶動股市挑戰1萬8000點,也同步炒熱房市買氣。但今年第1季進入升息循環後,M1B年增率已經在四月回落到個位數,7月的6.67%已為41個月以來新低,即便資金存量仍多,但活水已轉為涓涓細流,資金動能熄火。

至於商用不動產方面,黃舒衛認為,因應資金成本越來越高,投資人要求的收益率也相對升高,甚至超前部屬,以確保未來輪番升息之後,不致出現「負投報」的窘境,因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢,包括越買越「難」、議價空間加大及越買越「南」。

第一,投資硬指標—壽險業的金八條租金收益率限制,買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%,短短半年從2.095漲至近2.6%,利息成本增加24%,遠高於一般調漲租金速度、幅度,因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。

第二,租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力,恐怕壓縮買方溢價追價意願,進一步翻轉,拉大議價空間,市場將走向選股不選市的個案表現階段。

第三,雖然高總價的物件仍以台北市為主,第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交,但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點,所以資金隨產業、投資機會,南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。