【好房網News記者王惠琳報導/編輯室報告】

台中市消保官近期接獲某社區管委會投訴建商,指稱建商於興建大樓時將公共設施「防災中心」變更為「管委會辦公室」使用,日前經建管機關查認違反建築法令應限期拆除。管委會遂要求建商負責回復原狀,但建商卻以房屋買賣契約已明載「買方同意變更使用」為由而拒絕負責,社區管委會因此向台中市消費者服務中心提出申訴。一屋二賣?委託信義房屋賣房,成交尚未過戶就遭轉賣,屋主急報警!

台中市法制局長李善植說明,建商販售預售屋前應先送建築圖說向建築主管機關申請建造執照,完工後再遞交竣工圖說等文件申請使用執照,若建商未按原核准建照圖說施工,建築完成前,建管機關應勒令停工或修改;建築完成後,不符核准圖說的建物設施可能會被認定為違建,而有回復原狀或強制拆除的問題。

李善植表示,有些建商為了吸引買氣,會在銷售過程中強調有豐富公設,將有限空間違法擴大使用,並以話術包裝行銷,例如將「蓄水池」稱為「游泳池」、「防空避難室」改為「健身房」等,實務上,建商通常是取得使照後再二次施工改建,且未依法申請變更設計,這些改建後的設施即屬「違建」。

李善植指出,依建築法第77條第1項規定,建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。建商興建的房屋若有違建情形,於交屋後,便由屋主承擔建築法規的合法使用義務。如被查獲有違規使用情況,屋主可能需承擔罰款及回復原狀的行政責任。

因此,建議消費者簽訂預售屋買賣契約時,應避免同意建商得違法「二次施工」或「變更用途」;辦理房屋點交驗收時,亦應要求建商提供使用執照及圖說,仔細核對內容與建物設施是否相符,避免交屋後,因違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。

法制局消保官提醒,常見建商透過定型化契約,或與消費者個別磋商以手寫方式議定,在預售屋買賣契約中加註「承購戶同意建商變更設計圖說或以二次施工變更空間使用」等約款,這些都是建商為免除瑕疵擔保責任及損害賠償責任的手法,消費者應仔細了解契約內容。

如對契約條款有任何疑義,建議利用市府免費法律諮詢管道,由義務律師協助釐清;若於簽約後發現有類此不合宜的契約約款,而建商不同意修改時,消費者可向各地方政府消費者服務中心提出申訴。