【工商時報蔡惠芳報導/編輯室報告】

經營超過半世紀、將近一甲子的老字號電影院「東南亞戲院」,正式易主!大同林家第四代林傳捷的新美齊公司,以總價8.8億元,向東南亞育樂公司創辦人的繼承人翁毓璟,收購99.81%股權,每股交易價格高達1,059.73元;新美齊表示,買下來目的,主要為限期股權投資。房地產專家預期,未來開發為豪宅、或酒店式公寓及商場的複合大樓,最具潛力。

許多老台北人的記憶「東南亞戲院」,9日確定易主,買家為大同公司林家的第四代接班人林傳捷的新美齊公司,交易數量達830,400股,每股交易價格為不高於1,059.73元,交易總價不高於8.8億元,購入東南亞育樂股份有限公司創辦人的繼承人持有的99.81%股權。主要用途,是為了長期股權投資。

據經濟部公司登記資訊,東南亞育樂公司創辦於54年06月24日,公司登記在臺北市「東南亞戲院」現址,目前資本額8,320萬元,負責人為翁毓璟。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,位於台北市公館商圈的「東南亞戲院」,是許多台大、師大師生的最愛,也是公館商圈的地標,創辦於1966年5月27日,2015年才委由秀泰影城接手經營,戲院名稱改為「東南亞秀泰影城」。據查證,全案土地面積309坪,包括商三土地224.75坪、道路用地84.4坪,產權都登記在東南亞育樂公司名下。

丁玟甄表示,若以建地換算,每坪交易行情約391萬元;若再更進一步整合旁邊4樓公寓,擴大基地,面積更方整。依附近成交案例,過去較知名為捷運台電大樓站週邊汀洲路「福音大樓」,由國美建設、濟盟建設共同得標一案,每坪土地成交達493萬元,推估未來改建豪宅,每坪將超過140萬元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,近幾年全台都有不少老戲院紛紛改建、改裝,變身住宅或飯店大樓,先前文山區光明戲院也是改建;雖然去年實施房地合一稅2.0之後,只要擁有股權超過半數的不動產交易,都要納入課稅,因此用股權來買不動產,實質節稅效果已不大。至於新美齊為何買99.81%股權、而非100%股權,研判賣方日後還是希望參與與買方合建的契機,因此沒有全部賣斷。

黃舒衛表示,「東南亞戲院」座落台大公館商圈重要位置,至於此次交易價格,每股價格高達1,059.73元,研判可能是因為東南亞育樂公司持有的不動產,主要為「東南亞戲院」資產,因此交易價格除了股權,主要包括不動產,因此衝高交易價格。估計未來拆除重建為住宅、加上新美齊「強項」飯店管理公寓的複合開發案,較具潛力,又有學區題材,每坪售價一定站穩150萬。

新美齊近幾年已從電腦周邊及光電事業,大舉轉型到不動產開發,主要營收和獲利來源,大幅拉高不動產的貢獻比重,今年上半每股稅後純益0.41元。2023年將有三筆個案完工,其中總銷12億元的「新美齊-心居」已完銷,另外總銷10億元「新美齊-硯」,已售98%,總銷16億元「新美齊-心岳」,銷售率逾93%,明年業績可望大幅攀升。